공매는 일반 경매보다 시세보다 훨씬 저렴하게 부동산을 취득할 수 있는 기회로 알려져 있습니다. 특히 부동산 가격의 지역 편차가 큰 상황에서 지방과 수도권 공매는 성격이 완전히 달라지고 있습니다. 입찰 경쟁률, 명도 리스크, 수익 구조까지 모든 면에서 상반된 전략이 필요한 현실입니다. 본 글에서는 지방 공매와 수도권 공매의 차이점을 명확히 비교하고, 투자자 관점에서 어떤 지역이 더 유리할지 실무 중심으로 분석해 드립니다.
입찰 경쟁률 및 낙찰가 차이 분석
수도권 공매는 수요가 많고 입찰 경쟁률이 매우 높은 편입니다. 인구 밀집지역이며 교통, 생활 인프라 등이 잘 갖춰져 있어 투자자들의 선호도가 높기 때문입니다. 반면 지방 공매는 상대적으로 투자자 수가 적고, 입찰 참여율도 낮아 단독 낙찰이나 저가 낙찰이 자주 발생합니다. 2025년 상반기 온비드 자료에 따르면, 수도권 아파트 공매의 평균 응찰자 수는 약 8~15명, 낙찰가율은 감정가의 90%를 넘는 경우가 많았습니다. 반면 지방 중소도시의 빌라나 단독주택 공매는 응찰자 수 1~3명 수준에 낙찰가율도 감정가의 60~70% 수준으로 낮게 형성되는 경향을 보였습니다. 즉, 수도권은 낙찰받기 어렵고 높은 가격에 경쟁해야 하지만 수익 실현 가능성이 높으며, 지방은 상대적으로 싸게 낙찰받을 수 있는 대신 유동성 확보나 실수요자의 수요가 적은 구조입니다. 투자자가 추구하는 전략에 따라 지방 저가 매입을 노릴지, 수도권에서 안정적 수요를 확보할지를 선택해야 합니다.
명도 리스크 및 점유자 성향 차이
공매 투자에서 가장 중요한 변수 중 하나는 ‘명도’입니다. 수도권 공매의 경우 점유자의 법적 대응력이 높고, 임차인 권리관계가 복잡한 경우가 많아 명도소송으로 이어질 가능성이 높습니다. 전입신고, 확정일자, 보증금 분쟁 등 법적 보호를 주장하는 사례가 빈번하기 때문입니다. 반면 지방 공매는 무단점유자 또는 사실상 무주택자 등이 거주하는 경우가 많아 명도 협상이 더 수월한 편입니다. 특히 소형 주택이나 농어촌 지역 주택의 경우 낙찰자와 간단한 합의로 명도가 이뤄지는 사례가 많습니다. 예를 들어, 2025년 전북 군산시에서 낙찰된 다세대 주택의 경우, 낙찰자는 점유자에게 이사비 100만 원을 제안하여 단 7일 만에 자진 퇴거를 유도한 사례가 있는 반면, 서울 송파구의 한 오피스텔 공매는 임차인의 소송 제기로 인해 명도까지 6개월이 걸린 사례도 있었습니다. 수도권 공매는 법률적 준비가 철저해야 하며, 주민센터 전입세대열람, 임대차 계약서 유무, 확정일자 확인 등 선제적 조사와 전략적 대응이 필수입니다. 지방 공매는 빠른 명도 가능성은 높지만, 그만큼 관리나 실사용에서의 리스크도 함께 고려해야 합니다.
운영 수익성 및 장단기 투자전략
수도권 공매는 낙찰 후 리모델링 후 전월세 수익을 기대하거나 시세차익 실현 전략에 적합합니다. 특히 유동성이 풍부하고 공실률이 낮은 지역에서는 공매를 통한 안정적인 임대수익 구조를 기대할 수 있습니다. 반면 지방은 실수요가 적고, 임차인 모집에 시간이 오래 걸릴 수 있어 장기적인 시세차익보다는 단기 저가 매각 전략이 어울릴 수 있습니다. 또한 수도권은 리모델링 후 즉시 임대 가능한 물건이 많고, 역세권, 대학교 인근, 업무지구 등 수요가 뚜렷한 경우가 많아 공실 걱정이 상대적으로 적습니다. 하지만 낙찰가가 높아 초기 투자금이 많이 드는 단점이 있습니다. 이에 반해 지방은 1,000만 원대의 물건도 공매로 낙찰받을 수 있어 진입장벽이 낮습니다. 그러나 관리비, 세금, 공실 리스크 등을 종합적으로 계산하지 않으면 오히려 수익이 마이너스가 되는 경우도 있습니다. 지방 공매는 ‘싼 게 비지떡’이 될 수 있고, 수도권 공매는 ‘비싸지만 확실한 수익’을 추구하는 방식으로 구분할 수 있습니다. 투자자의 목적에 따라 지방은 실전 경험용이나 소액 투자자에게 유리하고, 수도권은 안정성과 확실성을 추구하는 중급 이상의 투자자에게 적합합니다.
결론
지방 공매와 수도권 공매는 겉으로 보기엔 같은 절차처럼 보여도, 실제 투자 전략과 결과는 극명하게 달라집니다. 지방은 진입장벽이 낮고 명도 리스크가 낮은 대신 수익 회수 속도가 느릴 수 있고, 수도권은 높은 경쟁과 복잡한 명도 문제를 감수해야 하지만 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다. 나의 투자 성향과 자금 규모에 따라 전략적으로 접근하고, 물건의 입지와 명도 가능성을 반드시 분석한 후 입찰에 참여하는 것이 성공적인 공매 투자의 핵심입니다.
