공매와 신탁공매는 겉으로는 '입찰로 부동산을 싸게 사는 방식'으로 비슷해 보이지만,
그 근본 구조는 완전히 다릅니다.
매각 주체가 누구인지, 법적 권한이 어디에 있는지, 낙찰 이후 권리이전 절차가 어떻게 진행되는지에 따라
수익성·리스크·절차 소요 기간·정보 신뢰도 등 모든 것이 달라집니다.
이 글에서는 공매와 신탁공매의 구조를 법률·계약·자산 흐름 측면에서 완벽하게 분석하고,
투자자와 실수요자가 어떤 점을 가장 중점적으로 확인해야 하는지를 정리해 드립니다.
1. 공매의 구조 – 공공기관이 강제로 처분하는 법적 매각
공매는 국세, 지방세, 과태료 등의 체납으로 인해 압류된 자산을 **국가(또는 공공기관)**가 강제로 처분하는 절차입니다.
‘행정법’과 ‘국세징수법’, ‘지방세징수법’에 따라 강제 매각이 가능한 권한을 가진 기관만이 공매를 진행할 수 있습니다.
📌 공매 구조 요약
- 매각 주체: 한국자산관리공사(KAMCO), 지방자치단체
- 법적 근거: 국세징수법/지방세법에 따른 강제집행
- 자산 출처: 체납자·압류자산 (행정기관에 귀속된 재산)
- 입찰 플랫폼: 온비드(ONBID)
- 권리관계 처리: 일부 권리 소멸, 일부 인수 가능성 → 낙찰자가 책임지는 구조
📍 구조적 특징
- 강제처분 구조: 소유자 의사와 무관하게 진행
- 유찰 시 자동 재공매 → 최저가 하락 구조
- 명도 책임은 전적으로 낙찰자에게 있음
- 실물 상태, 점유 현황 확인은 제한적
📍 핵심 리스크
- 점유자 미확인 상태로 낙찰 시 강제 집행 필요
- 선순위 저당·임차권 등 인수 위험 존재
- 감정가 대비 가격은 저렴하나 사후 리스크 구조가 매우 복잡
2. 신탁공매의 구조 – 위탁매각을 통한 사적 계약 실행
신탁공매는 **개인이나 법인(위탁자)**이 자산을 신탁회사에 맡기고, 해당 신탁회사가 매도 권한을 위임받아 매각을 진행하는 구조입니다.
**민법상 신탁법 및 상법, 부동산신탁업법에 기반한 ‘사적 계약 기반 매각 구조’**입니다.
📌 신탁공매 구조 요약
- 매각 주체: 코람코자산신탁, 한국자산신탁, 하나자산신탁 등
- 법적 근거: 신탁계약(민법+신탁법), 위임계약
- 자산 출처: 개인·법인이 신탁회사에 ‘소유권 이전’한 자산
- 입찰 플랫폼: 온비드 또는 민간 신탁공매 플랫폼
- 권리관계 처리: 대부분 권리 정리 완료 후 매각 → 낙찰자 리스크 최소화
📍 구조적 특징
- 신탁회사가 등기상 소유자로 등재된 상태에서 매각
- 정보 제공 의무 있음 → 감정서, 사진, 도면 등 투명 공개
- 매수자와 계약도 신탁사 명의로 체결
- 대부분 공실이거나 입주 조건 명확히 명시됨 → 명도 부담 없음
📍 핵심 장점
- 권리분석의 부담 거의 없음
- 계약 절차 명확, 낙찰 후 잔금 납부 → 2~3주 내 등기 완료
- 투자자 보호를 위한 투명한 거래 구조
3. 구조적 차이 비교 – 핵심 포인트 요약
| 구분 | 공매 | 신탁공매 |
| 매각 주체 | 공공기관 (캠코, 지자체 등) | 민간 신탁회사 |
| 법적 근거 | 행정법 + 징수법 | 신탁법 + 민법 기반 |
| 자산 구조 | 압류자산 → 국가 귀속 | 위탁자 자산 → 신탁사 수탁 후 매각 |
| 권리관계 | 일부 인수 가능, 복잡함 | 대부분 소멸 또는 정리 완료 |
| 등기 소유자 | 체납자 or 공공기관 | 신탁회사 명의 |
| 계약 주체 | 낙찰 후 계약 체결 없음 (자동 낙찰) | 신탁사와 매수자 간 계약 체결 |
| 명도 책임 | 낙찰자 부담 (불확실성 존재) | 대부분 공실, 명도 부담 없음 |
| 정보 제공 | 제한적 (등기부, 현황조사서 등) | 감정서, 사진, 건축도면 등 상세 제공 |
| 낙찰 구조 | 유찰될수록 가격 ↓, 경쟁 낮음 | 정찰가 또는 제한 입찰, 경쟁 높음 |
| 리스크 수준 | 중간~높음 (입찰자 책임 구조) | 낮음 (사전정리 구조) |
4. 투자자가 반드시 확인해야 할 '구조적 쟁점'
📌 ① 낙찰 이후의 법적 책임 범위
- 공매: 권리 인수, 명도, 하자 발견 시 모두 낙찰자 책임
- 신탁공매: 대부분 계약 조건에 리스크 포함 명시됨 → 분쟁 적음
📌 ② 권리소멸 기준의 차이
- 공매: 말소기준권리 이하만 소멸, 임차인 우선순위 확인 필수
- 신탁공매: 권리관계 정리 완료 또는 해지 예정 상태에서만 매각
📌 ③ 정보 접근성 차이
- 공매: 부정확하거나 오래된 현황조사서만 제공
- 신탁공매: 감정서, 도면, 실사진, 수익률 시뮬레이션 등 제공
📌 ④ 절차 투명성 및 법률 구조 이해 용이성
- 공매: 진입장벽 있음, 법적 지식 필요
- 신탁공매: 계약 기반 → 안내 체계적, 초보자도 이해 용이
결론: ‘공매’와 ‘신탁공매’는 같은 입찰 구조지만 완전히 다른 시스템이다
공매는 ‘국가가 강제처분하는 법적 절차’,
신탁공매는 **‘민간 계약을 통한 위탁매각 시스템’**입니다.
✔ 공매는 고수익 기회는 크지만, 그만큼 법률적/실무적 리스크도 큽니다.
✔ 신탁공매는 수익률은 다소 낮을 수 있으나, 안정성과 예측 가능성이 매우 높습니다.
투자자와 실수요자 모두, 단순히 ‘싸게 사는 법’보다
‘어떤 구조에서, 어떤 절차로, 누구와 계약하는가’를 이해하는 것이 투자 성공의 핵심입니다.
구조를 이해하면, 리스크를 관리할 수 있습니다.
리스크를 관리하면, 수익이 따라옵니다.
