부동산 시장의 새로운 진입 방식으로 주목받고 있는 공매와 신탁공매.
두 방식 모두 시세보다 저렴하게 부동산을 확보할 수 있다는 점에서 투자자와 실수요자 모두에게 매력적인 선택지입니다.
하지만 단순히 “싸게 살 수 있다”는 이유만으로 접근하기엔 위험 요소도 분명 존재합니다.
이 글에서는 실제 입찰을 고려하는 사람들을 위해,
공매와 신탁공매 중 어떤 방식이 더 유리한지, 투자 목적·자산 규모·리스크 수용 능력·입찰 여건을 기준으로 완벽하게 비교 분석합니다.
무엇보다도 “나에게 맞는 방식은 무엇인가?”에 대한 명확한 해답을 제공하는 실전형 콘텐츠입니다.
1. 가격 경쟁력: 공매의 매력은 '낮은 낙찰가율'
공매는 기본적으로 압류된 자산을 국가 또는 지자체가 온비드(ONBID) 플랫폼을 통해 매각하는 구조입니다.
유찰이 반복될수록 낙찰가가 낮아지고, 감정가 대비 60~75% 수준의 저가 매입이 가능한 점이 가장 큰 장점입니다.
반면 신탁공매는 민간 신탁사가 소유권을 가진 매물을 직접 매각하며, 감정가 대비 낙찰가율이 85~95% 수준으로 상대적으로 높습니다.
또한 정찰가 매물은 ‘선착순 계약’으로 진행되기 때문에 경쟁이 적지만 가격 조정 여지가 거의 없습니다.
📌 핵심 비교: 가격
항목 | 공매 | 신탁공매 |
낙찰가율 | 평균 65~75% | 평균 85~95% |
유찰 시 가격 하락 | 있음 (최저가 자동 하락) | 없음 |
시세차익 가능성 | 높음 (유찰 활용 가능) | 제한적 (거의 시세 수준) |
가격 협상 여지 | 없음 (입찰 방식) | 일부 정찰가 매물 협의 가능 |
✅ 정리
- 단기 시세차익을 노리는 공격형 투자자는 공매가 유리
- 가격보다는 안정적인 취득을 원하는 실수요자는 신탁공매가 적합
2. 절차 안정성과 리스크: 신탁공매가 월등히 우위
공매는 낙찰자가 등기, 명도, 권리 인수 등 대부분의 사후 절차를 책임져야 합니다.
입찰 전 ‘현황조사서’, ‘등기부등본’만으로 권리관계를 분석해야 하고, 현장 실사도 본인이 직접 수행해야 합니다.
반면 신탁공매는 신탁회사가 매각 전에 감정평가, 권리 정리, 점유 상태 확인까지 사전 정리를 완료합니다.
매수자는 감정서, 도면, 현장 사진, 임대 가능 여부 등을 참고해 계약서에 따라 안전하게 절차를 진행할 수 있습니다.
📌 핵심 비교: 리스크 및 절차 안정성
항목 | 공매 | 신탁공매 |
권리관계 정리 | 미정리 상태 가능성 큼 | 정리 후 매각 |
명도 부담 | 높음 (점유자 퇴거 직접 협의) | 거의 없음 (공실 또는 인수 조건 명시) |
계약 체결 구조 | 없음 (낙찰 자동 성립) | 있음 (계약 체결 후 등기) |
정보 제공 | 제한적 (등기부, 현황서) | 풍부 (감정서, 사진, 조건서 등) |
절차 소요 시간 | 잔금 납부 후 등기까지 30일 내외, 변수 많음 | 계약 체결 → 2~3주 내 등기 완료 |
✅ 정리
- 초보자, 바쁜 직장인, 법률지식이 부족한 사람은 신탁공매가 유리
- 경험자 또는 분석력이 있는 투자자는 공매로 더 큰 수익 가능
3. 수익 구조와 투자 모델 차이
공매와 신탁공매는 수익을 만들어내는 방식에서도 근본적인 차이가 있습니다.
- 공매는 ‘싸게 사서 비싸게 판다’는 시세차익형 전략에 최적화
- 신탁공매는 ‘안정적인 수익을 지속적으로 얻는다’는 현금흐름형 전략에 적합
📌 실제 예시 비교
사례 | 공매 | 신탁공매 |
유형 | 인천 소형 상가 공매 | 광교 오피스텔 신탁공매 |
낙찰가 | 감정가 3억 → 낙찰가 2.1억 | 감정가 2.7억 → 낙찰가 2.5억 |
리모델링비 | 1천만 원 | 없음 |
월 임대료 | 160만 원 | 130만 원 |
수익률 | 연 7.6% (명도비용 2개월) | 연 6.1% (즉시 임대 가능) |
✅ 정리
- 공매는 수익률 극대화 가능하지만 리스크 동반
- 신탁공매는 수익률은 낮지만 안정성과 예측 가능성 확보
4. 투자 목적별 유리한 방식 정리
목적/상황 | 추천 방식 | 이유 |
단기 시세차익 | 공매 | 유찰 활용 저가 매입 가능 |
장기 임대 수익 | 신탁공매 | 공실 중심, 임대 수익률 예측 쉬움 |
실거주 목적 | 신탁공매 | 명도 부담 없고 절차 안정 |
입문 투자 연습 | 공매 | 소액 매물 다수 존재 |
안정적 매입 + 속도 | 신탁공매 | 계약등기까지 2~3주 |
복합전략 구성 | 공매 + 신탁공매 혼합 | 리스크 분산 + 수익 다변화 |
5. ‘누가, 언제, 어떤 방식으로 해야 유리한가?’
📍 공매가 유리한 경우
- 낙찰 후 리모델링, 전매 전략이 명확할 때
- 명도 소송, 권리 분석 등 복잡한 절차를 감수할 수 있을 때
- 단기 수익형 투자를 원할 때
- 유찰을 노려 최저가 매물을 분석할 여유가 있을 때
📍 신탁공매가 유리한 경우
- 리스크 부담을 줄이고 빠르게 자산을 확보하고 싶을 때
- 실입주 또는 장기 보유 목적이 있을 때
- 현장 방문이 어려운 직장인, 여성 투자자
- 자산 포트폴리오의 안전한 현금흐름 수단이 필요할 때
결론: 공매와 신탁공매는 '수익-리스크 균형'의 선택이다
공매는 높은 수익성과 낮은 진입 가라는 강점을 갖지만,
명도·권리관계·정보 부족 등의 리스크를 안고 있습니다.
반면 신탁공매는 안정성·정보 제공·예측 가능성이 뛰어나지만,
낙찰가가 높아지고 수익률은 다소 낮을 수 있습니다.
즉, "무엇이 유리한가"보다 "나에게 무엇이 유리한가"를 기준으로 판단해야 합니다.
📌 마지막 요약
성향 | 추천 방식 |
공격형 투자자 | 공매 |
리스크 회피형 투자자 | 신탁공매 |
실수요자 | 신탁공매 |
복합 전략 운영 | 공매 + 신탁공매 조합 |
처음 입찰 도전 | 신탁공매로 시작 → 공매로 확장 |