부동산 공매와 신탁공매는 ‘입찰을 통해 자산을 매입한다’는 공통점을 갖지만,
그 법적 근거와 매각 방식은 전혀 다릅니다.
공매는 공공기관이 법령에 따라 압류 자산을 처분하는 행정 매각 절차이고,
신탁공매는 민간 신탁회사가 위임받은 자산을 사적 계약 기반으로 매각하는 구조입니다.
이 글에서는 두 제도의 법적 절차, 소유권 처리 방식, 매각 구조, 입찰 방식, 권리관계 정리 방식 등을 완벽 비교하여
투자자 입장에서 어떤 방식이 더 적합한지, 선택 기준을 명확히 제시합니다.
1. 공매의 법적 구조 – 국가 권한에 따른 강제처분 절차
공매는 국가(또는 지방자치단체)가 세금 체납자, 채무불이행자의 자산을 압류하고
국세징수법, 지방세징수법, 행정절차법 등에 근거하여 공공기관이 직접 매각하는 법적 절차입니다.
📌 공매의 법적 근거와 절차
- 법령 기반: 국세징수법 제61조(압류재산의 매각), 지방세징수법 제83조
- 주체 기관: 한국자산관리공사(KAMCO), 지방자치단체, 조달청
- 진행 플랫폼: 온비드(ONBID)
- 소유권 구조: 체납자 명의에서 낙찰자 명의로 이전되며, 계약은 없이 자동 성립
📍 공매 절차 흐름
① 체납자 압류 → ② 감정평가 → ③ 매각 공고 → ④ 입찰 → ⑤ 낙찰 → ⑥ 잔금 납부 → ⑦ 소유권 이전 등기
📍 특징 요약
- 강제 매각 절차: 소유자 의사 무관
- 법원 경매보다 절차 단축
- 유찰 시 가격 자동 하락
- 명도, 권리분석 등 낙찰자 책임 큼
2. 신탁공매의 법적 구조 – 민간 신탁계약 기반의 위탁 매각
신탁공매는 소유자가 자산을 신탁회사에 맡기고, 해당 자산을 신탁사가 대신 매각하는 구조입니다.
이는 민법상 신탁계약에 따라 실행되며, 부동산신탁업법과 상법이 적용됩니다.
📌 신탁공매의 법적 근거와 절차
- 법령 기반: 민법 제1112조(신탁), 부동산신탁업법
- 주체 기관: 코람코자산신탁, 하나자산신탁, 한국자산신탁 등
- 진행 플랫폼: 온비드 또는 자체 민간 공매 시스템
- 소유권 구조: 위탁자가 신탁사로 소유권 이전 → 낙찰자는 계약 체결 후 이전 등기
📍 신탁공매 절차 흐름
① 신탁계약 체결 → ② 등기 이전 → ③ 감정평가 → ④ 매각 공고 → ⑤ 입찰 → ⑥ 계약 체결 → ⑦ 대금 납부 → ⑧ 소유권 이전
📍 특징 요약
- 계약 기반 민간 매각
- 매물 정보가 투명하게 제공됨
- 공실 또는 명확한 점유 상태 명시
- 낙찰자 입장에서 절차 명확, 권리리스크 낮음
3. 법적 구조 및 매각 방식 비교 요약
| 항목 | 공매 | 신탁공매 |
| 매각 주체 | 공공기관 (KAMCO 등) | 민간 신탁회사 |
| 법적 근거 | 국세징수법, 지방세징수법 등 | 민법, 부동산신탁업법 |
| 자산 소유권 | 체납자 명의 → 낙찰자 | 신탁사 명의 → 낙찰자 |
| 계약 체결 | 없음 (낙찰 자동 성립) | 있음 (정식 계약 체결 필요) |
| 권리관계 처리 | 일부 인수 가능성 → 낙찰자 책임 | 대부분 정리 완료 후 매각 |
| 명도 책임 | 낙찰자 부담 | 거의 없음 (공실 또는 조건 명시) |
| 정보 공개 | 제한적 (등기부, 현황조사서 등) | 감정서, 도면, 사진, 조건서 등 상세 |
| 절차 소요 기간 | 유찰 시 반복 진행 가능 | 낙찰 후 빠르면 2~3주 내 등기 완료 |
| 가격 구조 | 유찰 → 최저가 하락 → 저가 낙찰 가능 | 정찰가 또는 1회 경쟁입찰 → 시세 근접가 낙찰 |
4. 어떤 상황에서 어떤 제도를 선택해야 할까?
📌 다음 조건별로 제도 선택을 추천합니다:
| 조건 | 추천 | 제도이유 |
| 저가 낙찰 목적 | 공매 | 유찰 반복 시 감정가 대비 60~70% 낙찰 가능 |
| 안정적 계약 구조 선호 | 신탁공매 | 명도·권리 문제 없음, 절차 단순 |
| 법률지식이 많지 않음 | 신탁공매 | 계약서 기반, 매각 자료 충분 |
| 투자자금 여유 없음 | 공매 | 낮은 입찰가로 진입 가능 |
| 일정이 촉박하거나 직장인 | 신탁공매 | 2~3주 내 입주 가능, 일정 예측 쉬움 |
결론: 공매는 ‘강제 매각’, 신탁공매는 ‘계약 기반 매각’이다
법적 구조만 놓고 보면, 공매는 국가의 징수권에 따라 강제 진행되는 ‘행정 처분’이고,
신탁공매는 민간 간 계약에 따라 매각이 이루어지는 ‘상거래’입니다.
✔ 공매는 법적으로 복잡한 절차를 내포하고 있어,
분석력과 법률 이해도가 높을수록 유리합니다.
✔ 신탁공매는 절차와 책임범위가 명확히 설정되어 있어,
초보 투자자나 실수요자에게 매우 유리합니다.
법적 구조의 차이를 정확히 이해해야, 낙찰 이후의 리스크까지 예측할 수 있습니다.
“입찰 전 구조 파악 = 성공 가능성 70% 확보”임을 꼭 기억하세요.
