전세계약을 마쳤다고 보증금이 안전한 것은 아닙니다. 집이 경매로 넘어가는 순간, 세입자는 반드시 법원에 배당요구를 해야 보증금을 지킬 수 있습니다. 하지만 배당요구에도 '기한'이 존재하며, 이를 종기일이라고 합니다. 임대차보호법, 확정일자, 우선순위와 긴밀히 연결된 이 개념은 제대로 이해하고 실천하지 않으면 수천만 원의 손실로 이어질 수 있습니다. 본 글에서는 '배당요구 종기일'이란 무엇이며, 왜 중요한지 완전히 정리해 드립니다.
임대차보호법과 종기일의 관계
임대차보호법은 세입자의 보증금을 지켜주는 대표적인 법률입니다. 이 법은 임차인이 계약기간 동안 안정적으로 거주하고, 계약 종료 후에는 보증금을 반환받을 수 있도록 다양한 권리를 보장합니다.
하지만 이 권리들은 단지 전입신고나 확정일자만으로는 완성되지 않습니다.
전셋집이 경매나 공매로 넘어가게 되면, 세입자는 법원에 ‘배당요구’를 제출해야만 법적인 보호를 받을 수 있습니다.
여기서 중요한 개념이 바로 **‘종기일’**입니다.
종기일이란 법원이 정하는 배당요구 마감 기한으로, 이 날을 넘기면 아무리 확정일자와 전입신고가 되어 있어도 보증금을 우선적으로 돌려받기 어렵습니다.
즉, 임대차보호법은 세입자에게 권리를 주되, 기한 내에 권리를 행사하지 않으면 보호받을 수 없게 설계되어 있습니다.
종기일은 보통 경매개시일로부터 30일 이내로 지정되며, 법원은 세입자에게 등기우편이나 문자로 통지합니다.
그러나 통지를 받지 못하거나, 받았더라도 이를 인지하지 못하면 큰 피해로 이어질 수 있어, 세입자 스스로 종기일을 확인하고 대응하는 자세가 필요합니다.
확정일자와 배당요구의 순서
세입자가 보증금을 제대로 보호받기 위해선 반드시 정확한 절차 순서를 따라야 합니다.
그 핵심 흐름은 아래와 같습니다:
- 전입신고 + 실제 입주 → 대항력
- 확정일자 부여 → 우선변제권 확보
- 경매 개시 → 배당요구 제출 (종기일 이전)
여기서 ‘확정일자’는 우선변제권의 전제조건이며, 배당요구는 그 권리를 행사하는 최종 단계입니다.
즉, 확정일자가 있어도 배당요구를 하지 않으면 보증금을 우선순위로 배당받을 수 없습니다.
예를 들어, A세입자가 1월 1일에 확정일자를 받고 입주했다면, 이후 집이 6월 10일에 경매에 들어가고 종기일이 7월 10일이라면, A세입자는 7월 10일까지 반드시 배당요구서를 법원에 제출해야 우선순위를 확보할 수 있습니다.
만약 이 기한을 놓치면, A세입자는 일반 채권자와 동일한 순위로 밀려나 보증금을 제대로 돌려받지 못할 수 있습니다.
중요한 점은, 확정일자는 받은 날짜 순으로 우선순위가 결정되며, 배당요구를 제때 하지 않으면 그 모든 권리가 무의미해진다는 것입니다.
따라서 확정일자를 받은 뒤에는 정기적으로 등기부등본을 확인하고, 이상 징후가 있다면 경매 여부를 즉시 확인해 배당요구 절차를 준비해야 합니다.
종기일 놓치면 어떤 일이 생길까?
종기일을 놓치는 것은 보증금을 잃는 것과 다름없습니다.
종기일 이후에 배당요구를 하게 되면, 세입자는 우선변제권을 상실하고 후순위 채권자나 일반 채권자와 같은 순서로 배당을 받게 됩니다.
이 경우, 근저당권 설정이 많거나 선순위 채권자가 많은 집이라면, 배당받을 금액이 아예 없을 수도 있습니다.
실제로 깡통전세 피해자의 대부분은 종기일을 모르거나 놓친 경우가 많습니다.
이를 예방하기 위해 다음과 같은 관리가 필수입니다:
- 계약 후 확정일자 등록 즉시 하기
- 매월 1회 등기부등본 열람하기
- 경매 개시 공고 확인 후 법원 사건번호 확인
- 종기일 확인 즉시 캘린더 알림 등록
- 정부 24, 법원 알림 문자서비스 활용
2025년 현재, 일부 지방법원은 종기일 문자 안내 서비스를 운영 중이므로, 관할 법원에 미리 문의하고 등록해 두는 것이 좋습니다.
또한, 전세보증금반환보증(보증보험)에 가입해 두면, 종기일을 놓쳐도 보증금 회수가 가능하지만, 가입 조건이 까다롭고 보증료가 발생하므로 미리 챙기는 것이 좋습니다.
종기일은 단순한 날짜가 아니라, 세입자의 권리를 실현하는 법적 마감선입니다. 놓치는 순간, 법적으로 아무 권리도 주장할 수 없게 된다는 점을 기억해야 합니다.
결론: 요약 및 Call to Action
‘배당요구 종기일’은 전세계약 보호 절차의 마지막이자 가장 중요한 고비입니다. 확정일자를 받았다면 반드시 경매 여부를 주기적으로 확인하고, 종기일 안에 배당요구서를 제출해야 보증금을 지킬 수 있습니다. 전입신고만 하고 안심하지 마세요. 확정일자, 배당요구, 종기일 세 가지를 정확히 이해하고 실천하는 것이 진짜 임대차보호입니다. 지금 등기부등본을 확인하고, 내 권리를 지킬 준비가 되어 있는지 점검해 보세요.
