임대차 계약이 끝났는데 보증금은 못 받고, 이사는 가야 하는 상황. 이때 임차권 등기는 임차인의 권리를 지키는 마지막 법적 수단입니다. 하지만 실제 신청 단계에서는 언제 해야 하는지, 어떻게 하는지, 전출은 언제 해야 하는지 등 궁금한 점이 많습니다. 이 글에서는 임차권 등기와 관련된 자주 묻는 질문(FAQ)을 정리해, 처음 신청하는 분들도 헷갈리지 않도록 안내해 드립니다.
1. 임차권 등기는 언제 해야 하나요?
계약이 끝났고, 보증금을 돌려받지 못했을 때 신청합니다.
다만 주의할 점은, 등기 완료 전에 전출하면 대항력과 우선변제권이 사라진다는 점입니다. 이사를 가야 하더라도, 임차권 등기 완료 후에 전출해야 보증금을 보호할 수 있습니다.
✅ 타이밍 요약
- 계약 만료
- 보증금 미반환 상태
- 이사 또는 전출 필요 → 임차권 등기 신청
- 등기 완료 후 전출
2. 임차권 등기만 하면 보증금은 돌려받을 수 있나요?
아쉽게도 임차권 등기 자체로 보증금이 자동 반환되지는 않습니다.
임차권 등기는 전출 후에도 권리를 유지하기 위한 조치이며,
보증금을 받기 위해서는 이후에 소송(지급명령, 민사소송) 또는 경매를 병행해야 합니다.
✅ 구성 요약
- 임차권 등기: 전출 후에도 대항력 유지
- 보증금 반환: 소송 또는 합의 필요
- 경매: 집주인 재산 경매 시 우선 배당 청구 가능
3. 집주인이 동의하지 않아도 할 수 있나요?
네. 임차권 등기는 임대인의 동의 없이도 가능합니다.
이는 법원에 신청하여 명령을 받아 등기하는 구조로, 임대인의 인감이나 서류가 필요하지 않습니다.
✅ 절차 요약
- 법원에 임차권등기명령 신청
- 법원 결정 후, 등기소에 제출
- 등기 완료 후 전출 가능
4. 임차권 등기 신청은 어디서 하나요?
임차 주택의 관할 지방법원에 신청합니다.
서울은 동부·서부·북부·남부·중앙지법 등으로 나뉘며,
각 지역마다 민원실이나 우편·온라인 접수가 가능합니다.
✅ 준비서류
- 임대차계약서 사본
- 주민등록등본
- 확정일자부
- 보증금 미지급 증빙 (문자, 녹취, 내용증명 등)
- 이사 예약 자료(택배 신청서, 계약서 등 – 선택사항)
5. 신청 후 얼마나 걸리나요?
통상적으로 법원 결정까지 5~10일,
이후 등기소 처리까지 2~3일 정도 걸립니다.
따라서 전체 소요 기간은 1~2주 정도로 예상하시면 됩니다.
✅ 상황별 참고
- 법원 업무량 많은 지역(서울중앙 등): 다소 지연 가능
- 전자등기 가능한 곳: 접수 속도 빠름
- 법무사 대행 시: 평균 20만~30만 원 수수료 발생
6. 등기 후 전출해도 괜찮나요?
네. 등기가 완료된 후에는 전출해도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.
다만 등기 전에 전출하면 보호를 받을 수 없습니다.
✅ 핵심 원칙
- 전출 전 → 임차권 등기 완료되어야 함
- 등기 완료일 기준으로 효력 발생
- 이후 주소 변경, 확정일자 변경 가능
7. 보증금이 일부만 반환된 경우에도 신청할 수 있나요?
네. 일부 보증금만 받고 나머지를 돌려받지 못한 경우에도 미지급분을 기준으로 임차권 등기 신청이 가능합니다.
예: 1억 중 7천만 원만 반환되었을 경우, 3천만 원을 기준으로 신청
8. 확정일자와 전입신고가 없는 경우도 가능한가요?
가능은 하지만, 권리 보호가 취약해집니다.
임차권 등기는 가능하나, 우선변제권을 확보하려면 확정일자와 전입신고가 선행되어야 유리합니다.
✅ 우선변제권 구성 요건
- 전입신고
- 확정일자
- 실제 거주
- 등기 전 전출 안됨
9. 임차권 등기 해제는 어떻게 하나요?
보증금을 전액 반환받았다면, 등기소에서 임차권 등기 해제 신청을 해야 합니다.
임대인 협조 없이도 임차인이 단독으로 해제 신청할 수 있으며, 해제 서류와 수수료만 있으면 간단히 처리됩니다.
10. 임차권 등기와 전세권 설정은 무엇이 다른가요?
| 구분 | 임차권 등기 | 전세권 설정 |
| 시기 | 계약 종료 후 | 계약 체결 시 |
| 효력 | 대항력 유지 | 물권(경매 진행 가능) |
| 임대인 동의 | 불필요 | 필요 |
| 경매 청구권 | 없음 | 있음 |
| 등기 성격 | 사후 보호 | 사전 권리 설정 |
✅ 간단 비교
- 전세권은 사전 권리 확보, 임차권 등기는 사후 권리 유지
- 전세권은 경매 청구 가능, 임차권은 소송만 가능
결론: 요약 및 Call to Action
임차권 등기는 계약 종료 후 보증금 반환이 어려운 상황에서, 임차인이 마지막으로 활용할 수 있는 법적 수단입니다.
하지만 등기 이전 전출, 절차 누락, 잘못된 이해는 큰 손해로 이어질 수 있습니다.
오늘 정리한 자주 묻는 질문들을 숙지해 두면, 실무 과정에서 시행착오 없이 안전하게 권리를 지킬 수 있습니다.
지금 내 계약 상태를 점검해 보시고, 필요하다면 지체 없이 임차권 등기를 신청하세요.
