전세계약을 체결한 후 ‘전입신고’를 마치면 보증금이 안전하다고 생각하는 임차인이 많습니다.
하지만 실제로는 전입신고만으로는 보증금을 완전히 보호할 수 없습니다.
확정일자, 배당요구, 종기일 등 여러 법적 요건이 함께 갖춰져야만 경매 상황에서도 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있습니다.
이 글에서는 전입신고의 효력과 한계, 확정일자와의 관계, 그리고 종기일 내 배당요구의 중요성을 정리해드립니다.
전입신고만 했을 때 얻을 수 있는 권리
전입신고는 세입자가 새로운 주소로 이사 왔다는 사실을 주민등록상으로 알리는 절차입니다.
이 절차를 완료하고 실제 입주까지 하면, 세입자는 대항력을 얻게 됩니다.
대항력은 외부인, 즉 집주인이 바뀌더라도 기존 세입자의 임차권을 주장할 수 있는 법적 권리입니다.
즉, 집이 매매되거나 상속되는 경우에도 계약 기간 동안 거주할 수 있는 권리가 보장됩니다.
하지만 주의할 점은, 대항력은 ‘거주권’만 보장할 뿐 보증금 반환의 우선순위는 보장해주지 않는다는 사실입니다.
예를 들어, 집이 경매에 넘어가고 여러 채권자들이 돈을 회수하는 과정에서, 전입신고만 한 세입자는 일반 채권자보다도 뒤로 밀릴 수 있습니다.
정리하면, 전입신고는 ‘대항력’ 확보를 위한 첫 단계이며,
보증금까지 보호하려면 반드시 ‘확정일자’와 ‘배당요구’를 통한 우선변제권 확보가 병행되어야 합니다.
확정일자 없이는 배당요구도 의미 없다
전입신고만으로는 거주 권리를 확보할 수 있을 뿐, 보증금의 우선 반환권인 ‘우선변제권’은 얻을 수 없습니다.
이를 위해 필요한 것이 바로 확정일자입니다.
확정일자는 임대차계약서에 공적 날짜를 부여받는 것으로, 주민센터나 정부24를 통해 신청할 수 있습니다.
확정일자 + 전입신고 + 실제 입주 → 우선변제권 발생
이 요건을 모두 충족해야, 집이 경매로 넘어갔을 때 다른 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있습니다.
여기서 중요한 것은 배당요구와 종기일입니다.
집이 경매되면 법원은 배당요구 종기일을 공지합니다. 이 날짜는 세입자가 우선변제권을 주장할 수 있는 기한입니다.
만약 종기일까지 배당요구를 하지 않거나, 그때까지 확정일자를 받지 않았다면,
세입자는 우선순위에서 밀려 일반 채권자와 동일한 취급을 받게 됩니다.
즉, 배당요구는 법원에 내는 ‘보증금 반환 요청서’이며, 이를 통해 내 권리를 행사하려면 확정일자는 반드시 선행되어야 합니다.
종기일 안에 ‘모든 절차’를 마쳐야 보증금 보호
전입신고 → 확정일자 → 배당요구.
이 3단계 절차는 각자 독립적이지만, 하나라도 누락되면 보증금 보호가 무력화될 수 있습니다.
특히 ‘배당요구 종기일’은 그 모든 절차가 완결되어야 하는 법적 마감선입니다.
예를 들어,
- 전입신고는 했지만 확정일자가 없다? → 우선변제권 없음
- 확정일자도 받고 전입도 했지만 배당요구를 안 했다? → 우선권 주장 불가
- 배당요구는 했지만 종기일을 넘겼다? → 일반 채권자 취급
이처럼 종기일은 단순한 기한이 아니라, 세입자의 권리를 법원이 판단하는 기준일입니다.
종기일까지 확정일자와 전입신고, 입주 상태, 배당요구 제출까지 모든 요건이 충족되어야만 보증금을 안전하게 보호할 수 있습니다.
따라서 세입자는 계약 체결 즉시 아래를 실천해야 합니다:
- 전입신고 + 실제 입주
- 확정일자 받기
- 경매 발생 시 종기일 전 배당요구
이 세 가지는 선택이 아니라 보증금 회수를 위한 필수 조건입니다.
결론: 요약 및 Call to Action
전입신고는 거주권을 지키는 데 필요한 절차일 뿐, 보증금을 보호하려면 확정일자와 배당요구까지 반드시 병행되어야 합니다. 특히 종기일 전까지 모든 절차를 마치지 못하면, 법적으로 우선순위가 밀려 큰 손해를 볼 수 있습니다. 계약 후 바로 전입신고와 확정일자를 받고, 등기부등본을 주기적으로 확인하여 내 권리 상태를 점검하세요. ‘전입신고만 하면 된다’는 오해에서 벗어나야 보증금을 지킬 수 있습니다.
