부동산 경매와 공매는 일반 매매보다 낮은 가격에 부동산을 취득할 수 있는 대표적인 투자 방식입니다. 그러나 동일한 방식이라 해도 지역에 따라 수익률은 크게 달라질 수 있으며, 이는 입지, 낙찰가율, 시세 반영 속도, 인구 구조 등 다양한 요인에 영향을 받습니다. 본 글에서는 수도권, 지방 대도시, 지방 중소도시 및 제주도까지 지역별 공매·경매 수익률의 차이를 비교 분석하고, 실제 투자에 참고할 수 있는 데이터를 기반으로 전략적 시사점을 제공합니다.
수도권: 안정성은 높지만 수익률은 낮은 편
수도권(서울·경기·인천)은 여전히 부동산 경공매 시장의 중심지입니다. 입찰 건수와 투자자의 관심이 가장 높은 지역으로, 특히 서울 및 경기 인기 지역은 경쟁률이 매우 높고 낙찰가율이 평균 90% 이상으로 형성됩니다. 이는 부동산 가치가 안정적이고 환금성이 뛰어나기 때문입니다.
하지만 수익률 측면에서는 다소 아쉬운 부분이 있습니다. 높은 낙찰가로 인해 실제 투자 수익률은 평균 4~6% 수준에 머무는 경우가 많으며, 임대 운영 또는 시세 차익보다는 장기 보유와 안정성을 추구하는 전략이 적합합니다. 공매 역시 수도권에서는 관심이 집중되어 평균 낙찰가율이 80% 내외로 높으며, 캠코 공매나 LH 자산의 공매 물건은 경쟁이 치열해 수익률이 낮은 편입니다.
결국 수도권은 ‘리스크를 줄이고 안정적인 자산 확보를 원하는 투자자’에게 적합하며, 빠른 차익 실현보다는 꾸준한 운용을 전제로 한 전략이 유리합니다.
지방 대도시: 중간 난이도, 균형 잡힌 수익률
부산, 대구, 대전, 광주 등 지방의 광역시급 대도시는 수도권 다음으로 경공매 물건이 많이 거래되는 지역입니다. 이 지역들은 낙찰가율이 70~85% 사이로 형성되며, 수도권보다는 저렴하게 물건을 확보할 수 있으면서도 수요층이 두터워 공실 우려가 낮고 시세 반영도 빠른 편입니다.
실제 수익률도 수도권보다 높게 형성되며, 평균 7~10% 수준의 연 수익률이 기대 가능합니다. 특히 공매의 경우 감정가가 시세보다 낮게 책정되고, 유찰 시 자동 감가로 인해 실입찰가는 더욱 낮아지는 구조이기 때문에, 낙찰 타이밍을 잘 맞춘다면 실질 수익률은 12% 이상까지도 상승할 수 있습니다.
이 지역들은 정보 접근성이 상대적으로 양호하고, 임대 시장이 탄탄한 구도심 중심 투자 전략이나, 리모델링 후 전·월세 임대 전략이 유효합니다. 다만 재개발이나 정비사업 구역의 권리관계는 복잡할 수 있어 신중한 분석이 필요합니다.
지방 중소도시 및 농어촌: 고수익 가능성 vs 유동성 리스크
전북, 강원, 충북, 전남 등 비수도권 중소도시나 군 단위 지역은 경공매 시장에서 가장 수익률이 높은 반면, 리스크 또한 큰 지역입니다. 이들 지역은 부동산 가격이 낮고, 경쟁률이 적기 때문에 낙찰가율이 55~70% 수준으로 형성되는 경우가 많습니다.
이러한 낮은 낙찰가율은 높은 수익률로 이어질 수 있습니다. 특히 주택보다는 토지나 소형 상가, 숙박시설, 농지 등의 공매 물건에서 연 15% 이상 수익률을 기록하는 사례도 존재합니다. 실제로 일부 군 단위 지역에서는 감정가의 50% 이하에 낙찰된 후, 지역 수요에 맞춰 리모델링하거나 임대 전환을 통해 고수익을 실현한 사례도 있습니다.
하지만 이 지역들은 거래량이 적고 매각까지의 시간이 오래 걸리는 환금성 리스크, 그리고 인구 감소에 따른 장기 공실 우려가 크기 때문에 장기 투자 관점이 필요합니다. 또한 실거주 수요가 아닌 투자 수요 위주로 접근되므로, 시세 변동에도 민감합니다.
제주도: 낮은 낙찰가율과 높은 실수익 가능성, 그러나 복잡한 조건
제주도는 수도권과는 전혀 다른 공매·경매 구조를 보입니다. 부동산 시장이 폐쇄적이고, 특유의 규제(절대보전지역, 경관보호지구 등)가 많아 낙찰 이후 활용에 제한이 따릅니다. 그러나 외지인의 투자 수요가 줄어들면서 낙찰가율이 60% 이하까지 하락한 사례도 많고, 평균 수익률은 10~15% 이상으로 평가되고 있습니다.
공매 시장에서는 캠코에서 유찰된 물건이 반복 감가를 거쳐 시세의 절반 이하에 낙찰되는 경우도 많아 잘만 조사하면 ‘진주’를 찾을 수 있는 지역으로 꼽힙니다. 단, 맹지, 무허가건물, 진입로 없음 등 실사용 불가능한 문제가 많기 때문에 철저한 사전 조사가 필수입니다.
또한 제주도는 부동산 인허가와 관련한 행정 절차가 복잡하므로, 외지 투자자라면 반드시 현지 중개업소나 전문가의 조력을 받는 것이 안전합니다.
결론
지역별 공매·경매 수익률은 단순히 입찰 방식이 아니라, 입지와 수요, 정보 접근성, 환금성 등의 복합 요소에 따라 결정됩니다. 수도권은 안정성 중심, 지방 대도시는 수익성과 안정성의 균형, 중소도시는 고수익 가능성 중심, 제주도는 복합 리스크와 고수익의 공존이 핵심입니다. 투자자는 본인의 성향과 자본 상황에 맞게 지역을 선택하고, 지역별 특성에 맞춘 전략으로 접근해야 합니다. 수익률만을 쫓기보다 리스크까지 고려한 ‘균형 잡힌 판단’이 성공적인 경공매 투자의 열쇠입니다.
