부동산에 대한 관심은 높아지고 있지만, 수억 원을 한 번에 투자하기엔 부담스러운 것이 초보 투자자의 현실입니다. 이때 현실적인 대안으로 주목받는 것이 바로 경매와 공매입니다. 두 제도 모두 시세보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있는 길을 열어주지만, 제도 구조와 입찰 방식, 위험 요소는 전혀 다르며, 초보자가 무턱대고 참여하기엔 리스크가 클 수 있습니다.
본 글은 처음 경공매에 도전하는 투자자를 위한 입문 가이드로, 기본 개념부터 실전 입찰 절차, 리스크 예방 팁, 그리고 초보자가 꼭 알아야 할 실전 경험까지 단계적으로 안내합니다.
1. 경매·공매란? 제도 구조 및 차이점
✅ 법원 경매 개요
경매는 채무자가 대출금이나 보증금을 상환하지 못할 경우, 담보로 제공된 부동산을 법원이 강제로 매각하는 민사절차입니다. 채권자의 신청으로 법원이 개입하며, ‘민사집행법’에 따라 철저한 법적 절차와 정보공개가 이루어집니다.
주요 특징
- 대법원 전자경매사이트(courtauction.go.kr) 통해 누구나 열람 가능
- 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서 등 정형화된 서류 제공
- 낙찰가가 시세보다 20~30% 낮은 경우가 많음
- 매각허가결정 → 잔금납부 → 소유권 이전 → 명도소송까지 법적 절차 뒷받침
✅ 온비드 공매 개요
공매는 세금 체납이나 과징금 미납 등의 사유로 국가가 압류한 부동산을 행정기관이 매각하는 절차입니다. 국세청, 지방자치단체, 한국자산관리공사(캠코) 등이 주관하며, ‘온비드(ONBID)’라는 공공 입찰 플랫폼을 통해 100% 온라인으로 진행됩니다.
주요 특징
- 온비드(onbid.co.kr)에서 물건 조회 및 입찰 가능
- 감정서, 등기부등본, 현황 정보는 요약적으로만 제공되는 경우 많음
- 유찰될수록 자동으로 최저가 하락 → 감정가의 50% 이하 낙찰도 가능
- 명도 및 사후 관리에 법원의 강제력이 없으므로 실사 필수
요약 비교
| 항 목 | 법원 경매 | 온비드 공매 |
| 주관 | 법원 | 캠코·지자체 등 |
| 법적 근거 | 민사집행법 | 국세징수법, 지방세기본법 등 |
| 입찰 방식 | 정해진 기일에 오프라인 또는 온라인 | 입찰기한 내 자유 입찰 (100% 온라인) |
| 정보 제공 | 감정서, 권리분석서, 조사서 등 상세 | 간단한 요약정보 중심 |
| 명도 강제력 | 법원 명도소송 가능 | 민간 협의 또는 자력 해결 필요 |
| 추천 대상 | 실거주, 법률 지식 있는 투자자 | 초보자, 연습용 투자자 |
2. 초보 투자자 실전 입찰 절차 – 경매 vs 공매
1단계: 기초 학습과 플랫폼 가입
- 대법원 경매: courtauction.go.kr
- 공매: onbid.co.kr
- 기본 용어부터 익히기: 감정가, 낙찰가율, 말소기준권리, 유찰 등
- 유튜브나 블로그 검색 키워드: “경매 입문”, “공매 낙찰 후기”, “경공매 실패 사례”
2단계: 관심 지역과 물건 선정
- 실거주 목적: 직장 근처, 학교, 교통 편의 중심
- 투자 목적: 월세 수요가 많은 대학가, 산업단지, 역세권
- 낙찰 시 실익 계산: 감정가 vs 시세, 보증금·잔금 합산 투자금 기준
3단계: 권리분석 및 실사
- 경매는 말소기준권리 확인 필수
→ 선순위 임차인이 있는지 확인
→ 가압류, 근저당권, 유치권 등 존재 여부 - 공매는 실사·현장조사 필수
→ 사진만 보고 입찰 금지
→ 맹지 여부, 건물 상태, 위반건축물 유무 등 체크
4단계: 입찰 전략 수립
- 경매: 유찰 횟수 확인 후 감정가의 70~80% 선에서 입찰
- 공매: 감정가 자동 하락 → 유찰 2~3회 물건 공략
- 입찰 보증금 준비: 경매는 보통 10%, 공매는 5~10%
5단계: 낙찰 이후 절차
- 경매: 매각허가결정 → 30일 내 잔금 납부
- 공매: 낙찰 즉시 보증금·잔금 납부 → 등기이전
- 명도 준비: 점유자 퇴거 협상 or 명도소송(경매), 자력 해결(공매)
3. 실전 경험을 통해 얻은 초보자용 꿀팁
- 처음은 ‘소액 부동산’으로 시작하라
- 예: 지방 토지, 오피스텔, 전용 원룸 등
- 실전 감각 익히기에 좋고, 실수해도 회복 가능
- 감정가가 시세보다 무조건 낮은 것은 아니다
- 감정평가가 잘못된 사례 다수
- 반드시 인근 실거래가 조사 필요
- 점유자 없는 ‘비점유’ 물건이 우선이다
- 명도소송 없이 입주 가능
- 매각물건명세서에서 ‘점유자 없음’ 여부 확인
- 현장조사 시 체크포인트
- 주변 소음, 도로 접근성, 일조권, 상하수도 등
- 평일·주말·야간 각각 방문 시 차이점 비교
- 낙찰보다 중요한 건 수익 실현 가능성
- “싸게 샀다”는 착각보다, 실제로 활용할 수 있는가가 핵심
- 매도 가능성, 임대 수요, 향후 개발 가능성 분석 필수
4. 초보자가 조심해야 할 대표적인 실패 사례
| 실패 유형 | 상세 내용 | 예방 방법 |
| 권리분석 실패 | 선순위 임차인 보증금 인수, 유치권 미확인 | 말소기준권리부터 철저히 확인 |
| 실사 없이 입찰 | 현장 가보니 맹지, 쓰레기장 인근, 도로 미접 | 반드시 실사, 주말+야간 확인 필수 |
| 무리한 고가 입찰 | 낙찰받았으나 시세차익 없음, 오히려 감정가보다 비싸게 낙찰 | 주변 낙찰 사례 기준으로 입찰가 설정 |
| 명도 실패 | 점유자 퇴거에 수개월 소요, 추가 소송비 발생 | 점유자 정보 확인 후 협상 전략 확보 |
| 잔금 준비 실패 | 낙찰 후 대출 불가 → 잔금 납부 못함 | 사전 자금계획 필수, 보증금 몰수 방지 |
결론
경매와 공매는 초보 투자자에게도 열려 있는 현실적이고 강력한 부동산 진입 전략입니다. 하지만 정보만 많다고, 싸게 낙찰받았다고 성공이 보장되는 것은 아닙니다.
진짜 실력은 권리분석의 정확성, 실사의 꼼꼼함, 입찰가 설정의 냉정함, 명도 전략의 유연함에서 나옵니다.
초보자라면 욕심을 버리고 한 건씩, 직접 분석하고 실사하면서 투자 감각을 키우세요.
오늘 시작한 작은 분석 하나가 내일의 큰 수익이 됩니다.
지금 바로 온비드와 대법원 경매 사이트를 즐겨찾기 해두고, 내 첫 물건을 찾아보세요.
