공매는 입찰도 온라인으로 쉽고, 소액 물건도 많기 때문에 초보자에게 유리하다고 알려져 있습니다. 하지만 실전 투자자들 사이에서는 오히려 “공매가 경매보다 더 어렵다”는 평가도 적지 않습니다. 왜 그럴까요?
그 이유는 단순한 절차의 편의성 너머에 있는 정보 부족, 실사 리스크, 법적 불확실성, 사후 관리의 한계 때문입니다.
이 글에서는 공매가 경매보다 실제로 어려운 5가지 이유를 구조적으로 정리하고, 초보자가 조심해야 할 실전 투자 포인트를 제시합니다.
1. 정보 제공 수준의 차이 – 공매는 ‘자료 부족’
경매는 법원이 주관하여 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부등본 등을 체계적으로 제공합니다. 이 때문에 낙찰 전에 권리관계, 점유자 현황, 물건 상태를 사전에 파악할 수 있어 분석이 가능합니다.
반면 공매는 온비드 시스템을 통해 물건을 공개하지만, 감정서나 권리분석 자료가 생략된 경우가 많고, 등기요약서만 제공되는 경우도 많습니다. 특히 임차인의 보증금, 점유 여부, 관리비 체납 등 실전 투자에 중요한 정보가 아예 누락되어 있거나 요약 수준입니다.
📌 공매가 어려운 이유 요약
- 감정서 미제공 사례 다수
- 점유자·임차인 정보 부재
- 물건 내부 사진, 구조도 없음
- 현장 실사 없이는 위험 판단 불가
2. 명도에 법적 강제력이 없다 – 점유자 문제는 ‘자력 해결’
경매는 낙찰 후 점유자가 거주 중인 경우 법원을 통해 강제 명도(집행관 동원)가 가능합니다. 이는 투자자에게 안정적인 소유권 확보 수단이 됩니다.
반면 공매는 법원이 개입하지 않기 때문에 낙찰 후에도 점유자가 자진 퇴거하지 않으면, 투자자가 직접 협상하거나 민사소송을 제기해야 합니다. 소송을 하더라도 판결을 받아 별도로 강제집행을 신청해야 하며, 그 과정에서 시간, 비용, 정신적 스트레스가 큽니다.
📌 공매의 명도 리스크
- 법원 개입 없음 → 강제집행 불가
- 점유자 설득, 협상 실패 시 장기화
- 명도 비용 부담은 오롯이 투자자 몫
3. 실사 실패의 리스크가 크다 – 사진과 현실은 다르다
공매는 사진 몇 장, 짧은 설명한 줄로 물건이 소개됩니다. 감정서도 없는 경우 많아 현장 실사가 필수인데, 실사를 하지 않으면 아래와 같은 문제가 발생할 수 있습니다.
- 맹지(도로 없음): 진입 불가로 활용 불가능
- 무허가 건물: 사용불가, 철거명령 가능성
- 불법 점유자: 철거·퇴거 협의 실패
- 건축물 구조 불량: 재건축·리모델링 불가
📌 실사 실패가 투자 실패로 직결
- “싸게 낙찰” → 실제론 쓸 수 없는 땅
- 내부 열람 불가 → 구조·하자 확인 불가능
- 실사 없이 낙찰 → 낭패 확률 급증
4. 물건 특성의 복잡성 – 공유지분, 장기 유찰 물건 다수
공매에는 일반 부동산 외에 지분 부동산, 국유지, 무허가 창고, 폐가, 공유토지 등 복잡한 성격의 물건이 많습니다.
이러한 물건은 법적으로 처리 절차가 까다롭고, 일반 매매도 어려워 실질적인 사용이나 수익화가 어렵습니다.
또한 공매에서 지속 유찰된 물건은 그만큼 문제가 있는 경우가 많으며, 단순히 가격이 낮다고 낙찰받으면 오히려 부담만 커지는 경우가 많습니다.
📌 공매 물건의 특수성
- 지분 부동산 → 단독 처분 불가
- 국·공유지 → 이용 제한 많음
- 장기 유찰 → 하자, 위치불량, 소송물건 가능성
5. 서류 및 절차 기준이 기관마다 다르다 – 일관성이 없다
경매는 전국 법원이 동일한 절차와 문서 형식을 사용합니다. 매각물건명세서, 감정평가서, 집행기록 등 서류 구조가 표준화되어 있어 배우기 쉽습니다.
공매는 국세청, 캠코, 지자체 등 다양한 주체가 물건을 위임 매각하며, 기관마다 서류 작성 기준과 설명 방식이 제각각입니다.
따라서 매번 공고문을 꼼꼼히 읽고 별도로 전화 문의를 해야 하며, 초보자 입장에선 불안감과 번거로움이 큽니다.
📌 공매의 일관성 문제
- 주체마다 서류 형식 다름
- 동일 항목도 표현 방식 상이
- 질의응답, 담당자 연락 필요
실전 투자자가 말하는 “공매가 더 어렵다”는 진짜 이유
- 경매는 법적 안정성과 학습 커리큘럼이 갖춰져 있다.
반면 공매는 “직접 뛰면서 배워야” 하는 시스템이다. - 경매는 문제를 예측할 수 있지만, 공매는 낙찰 후에야 문제가 드러나는 경우가 많다.
- 온비드는 정보가 간단해 보이지만, 그만큼 투자자가 알아서 책임져야 할 것이 많다.
결론: 공매는 ‘쉬운 듯 어려운 시장’, 실전 준비 없이는 위험
공매는 겉보기에 간단하고 쉬워 보입니다. 그러나 실제로는 정보 부족, 실사 실패, 점유자 문제, 법적 불확실성 등 보이지 않는 위험 요소가 많고, 이를 방치할 경우 오히려 경매보다 큰 손실을 볼 수 있습니다.
공매를 시작하려는 투자자라면 다음을 반드시 기억하세요:
✅ 현장 실사는 필수입니다
✅ 점유자 정보가 없으면 ‘리스크’라고 간주하세요
✅ 장기 유찰 물건은 이유가 있다는 전제로 분석하세요
✅ 한 건씩 직접 실습하면서 경험을 쌓아야 합니다
공매는 전략적으로 접근해야 성공할 수 있습니다.
지금 온비드에 접속해 단 한 건이라도 실전 분석을 해보세요.
정보를 “믿는” 게 아니라, “의심하며 확인하는 습관”이 공매의 핵심입니다.
