부동산 권리분석에서 경매와 공매는 절차와 법적 근거가 다르기 때문에, 임차인의 대항력 인정 여부나 배분요구종기일 처리 방식에도 차이가 있습니다. 경매는 민사집행법에 따라 진행되며 법원이 주관하고, 공매는 국세징수법 또는 지방세징수법에 따라 한국자산관리공사(캠코) 등이 주관합니다. 이 차이 때문에 동일한 임대차 상황이라도 경매와 공매에서 임차인의 권리 결과가 달라질 수 있습니다. 본 글에서는 경매와 공매의 대항력 성립 요건 차이, 종기일 개념의 존재 여부와 실무적 판단 방법을 상세히 비교합니다.
1. 경매와 공매의 절차적 차이
경매와 공매 모두 채권 회수를 위해 부동산을 매각하는 절차지만, 주체·법적 근거·권리분석 방식에서 뚜렷한 차이가 있습니다.
1) 경매
- 주체: 법원(집행관)
- 법적 근거: 민사집행법
- 대상: 민사 채권·금융채권·사채·가압류 등
- 특징: 매각물건명세서와 현황조사서, 배당요구종기일 설정 필수
- 권리분석 포인트: 말소기준권리 확인 → 대항력 및 우선변제권 여부 분석 → 종기일 준수 여부
2) 공매
- 주체: 세무서·한국자산관리공사(캠코)
- 법적 근거: 국세징수법, 지방세징수법
- 대상: 국세·지방세 체납 재산, 국가·지자체 보유 재산
- 특징: 매각물건명세서 대신 공매 공고문 사용, 배분요구종기일 제도 없음
- 권리분석 포인트: 압류등기 시점과 임차인의 대항력 성립일 비교 → 인수 여부 판단
2. 대항력 성립 요건 비교
경매와 공매에서 대항력 성립 요건 자체는 주택임대차보호법 또는 상가건물임대차보호법에 의해 동일하게 규정되지만, 절차와 판정 방식에서 차이가 발생합니다.
1) 공통 요건
- 주택: 계약 + 인도 + 전입신고
- 상가: 계약 + 인도 + 사업자등록
- 위 요건을 모두 갖춘 다음 날 0시부터 대항력 발생
2) 경매에서의 판단 방식
- 말소기준권리보다 대항력 요건이 먼저 성립했는지 여부가 핵심
- 대항력 있는 임차인은 배당요구 여부에 따라 인수금액 발생 가능
- 종기일 전 배당요구 시 → 보증금 배당, 종기일 후 미배당요구 시 → 낙찰자 인수
3) 공매에서의 판단 방식
- 압류등기일보다 대항력 요건이 먼저 성립했는지가 핵심
- 배분요구종기일이 없으므로 ‘배당요구 기한’에 따른 차이는 없음
- 대항력 있는 임차인은 원칙적으로 보증금을 낙찰자(매수인)가 인수
- 단, 공매 절차에서 일부 임차인은 우선변제권 행사 가능(체납처분비 후순위)
3. 종기일 제도의 존재 여부와 비교
1) 경매
- 배분요구종기일 제도가 존재
- 종기일 이전에 배당요구를 해야 매각대금에서 보증금을 배당받음
- 종기일 이후 미배당요구 시 → 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수
2) 공매
- 배분요구종기일 제도 없음
- 모든 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 원칙적으로 인수
- 배당은 주로 체납세액과 후순위 채권자에게 이루어짐
- 일부 특수 사례에서 배당 가능하지만 경매처럼 종기일이 기준이 되지 않음
3) 실무적 차이
| 구분 | 경매 | 공매 |
| 종기일 제도 | 있음 | 없음 |
| 인수 판단 기준 | 말소기준권리 vs 대항력 성립일 | 압류등기일 vs 대항력 성립일 |
| 미배당요구 대항력 | 낙찰자 인수 | 낙찰자 인수(기본) |
| 권리 분석 난이도 | 종기일+대항력 이중 분석 필요 | 대항력 성립 시점만 분석 |
4. 투자자 관점의 실무 전략
1) 경매 투자 시
- 종기일과 배당요구 여부를 반드시 확인
- 대항력 있는 임차인이 종기일을 놓쳤다면 → 보증금 전액 인수 위험
- 인수금액이 크면 입찰가에서 반드시 차감
2) 공매 투자 시
- 종기일이 없으므로 대항력 있는 임차인은 거의 100% 인수 대상
- 대항력 있는 임차인의 보증금 크기에 따라 입찰 참여 여부 결정
- 임차인과 사전 협상 가능 여부 검토(재계약·보증금 감액 협상 등)
3) 리스크 관리
- 경매: ‘대항력 + 종기일 준수 여부’ 이중 체크
- 공매: ‘대항력 성립 여부’만으로 인수금액 확정
결론
경매와 공매는 표면적으로 비슷해 보이지만, 대항력의 인수 여부와 종기일의 존재에서 큰 차이를 보입니다. 경매에서는 종기일이라는 추가 변수 때문에 대항력이 있어도 배당으로 보증금을 회수할 수 있는 기회가 있지만, 공매에서는 대항력 있는 임차인의 보증금은 대부분 매수인이 인수합니다. 따라서 권리분석 시 경매와 공매를 동일한 시각으로 접근하면 위험하며, 절차별 특징을 이해한 후에 입찰 전략을 세우는 것이 필수입니다.
