부동산 투자에 대한 관심이 높아지면서 ‘경매’와 ‘공매’라는 단어는 더 이상 전문가만의 영역이 아닙니다. 시세보다 저렴한 가격에 부동산을 취득할 수 있다는 장점 덕분에, 실거주 목적의 일반인부터 재테크에 관심 있는 직장인, 은퇴자, 사회초년생까지 다양한 계층이 경공매 시장에 진입하고 있습니다.
하지만 경매와 공매는 명칭이 비슷할 뿐, 진행 절차, 주관 기관, 권리분석 방법, 리스크 구조까지 완전히 다른 시스템입니다. 제대로 알지 못하고 접근할 경우 자칫 수익을 기대했던 투자가 손실로 이어질 수 있습니다.
이 글에서는 부동산 초보자도 명확하게 이해할 수 있도록 절차, 기관, 리스크 세 가지 핵심 기준을 중심으로 경매와 공매의 차이점을 상세히 비교하고, 각각의 특징과 전략적인 접근 방법까지 안내합니다.
1. 절차 차이: 경매는 법적 진행, 공매는 행정적 처분
경매는 채무자가 빚을 갚지 못할 때, 채권자의 청구로 법원이 개입해 부동산을 매각하는 절차입니다. 이 절차는 민사집행법에 따라 엄격하게 규정되어 있으며, 등기부등본, 감정평가서, 매각물건명세서 등 다양한 자료가 공개됩니다.
대법원에서 운영하는 전자경매 시스템을 통해 전국의 경매 물건이 등록되고, 물건마다 입찰기일과 최저입찰가, 유찰 여부 등의 정보가 갱신됩니다.
경매 절차는 다음과 같습니다:
- 부동산 압류 → 감정평가 → 매각물건명세서 작성
- 1회 입찰(최저가=감정가), 유찰 시 2회차(최저가 80%) 진행
- 입찰 → 최고가 낙찰자 선정 → 매각허가결정 → 잔금 납부
- 잔금 납부 후 소유권 이전 및 명도(점유자 퇴거)
반면, 공매는 세금 체납, 과징금 미납 등의 사유로 국가 또는 지자체가 행정적 권한으로 부동산을 처분하는 절차입니다. 국세징수법, 지방세기본법 등을 근거로 하며, 대개 **캠코(한국자산관리공사)**가 위임받아 물건을 매각합니다.
공매는 **온비드(ONBID)**라는 온라인 플랫폼을 통해 진행되며, 입찰 → 낙찰 → 잔금 납부 → 소유권 이전까지 모든 절차가 온라인 기반으로 비대면으로 이루어집니다.
공매 절차의 특징은 다음과 같습니다:
- 최초 입찰가에서 유찰 시, 자동으로 감가되어 재입찰
- 입찰 보증금은 감정가의 5%~10% 수준
- 입찰자 수 제한 없음, 시간 내 언제든 입찰 가능
핵심 비교:
- 경매는 법원이 개입하는 민사절차로 복잡하지만 정보가 풍부
- 공매는 행정기관의 자산 처분으로 비교적 단순하지만 정보는 간략
2. 기관 차이: 주관 부처의 성격이 투자 안정성에 미치는 영향
경매는 법원(지방법원, 지원 등)이 주관하는 강제 집행절차입니다. 채권자가 소송을 통해 경매 신청을 하면, 법원이 개입하여 집행관이 조사·공시하며, 입찰을 공정하게 관리합니다.
법원 경매는 다음과 같은 장점을 가집니다:
- 권리관계가 정리된 서류가 제공됨 (감정평가서, 매각물건명세서 등)
- 점유자 정보 및 임대차 관계 공개
- 법적 보호장치 존재 (매각허가결정 전까지 이의신청 가능 등)
공매는 캠코(한국자산관리공사), 지방자치단체, 공공기관이 진행하는 행정처분입니다. 이들 기관은 세금이나 과징금 미납으로 압류한 자산을 처분하며, 대법원처럼 명확한 법적 절차나 자료 제공은 의무사항이 아닙니다.
따라서 공매의 단점은 다음과 같습니다:
- 감정평가서가 없는 경우 많음
- 점유자·임차인 정보 누락 가능성
- 등기부 외 권리관계 분석이 어렵고, 실사 의존도가 큼
결론적으로, 경매는 법원의 개입으로 법적 안정성과 투명성이 우수, 공매는 접근은 쉬우나 정보의 정확도와 보호 수준이 낮음.
3. 리스크 차이: 경매는 권리분석, 공매는 정보 부족이 핵심 변수
경매의 주요 리스크는 권리분석 실패입니다. 말소기준권리보다 앞선 권리가 있는지, 선순위 임차인의 보증금이 경매 이후에도 인수되는지, 유치권 주장이 있는지 등을 판단해야 합니다.
또한 경매에서 낙찰받았더라도 점유자가 자진 퇴거하지 않을 경우, 법적 명도소송을 통해 강제 퇴거를 진행해야 하며, 이 과정에서 시간과 비용이 추가됩니다.
공매의 리스크는 정보 부족에 따른 실사 실패입니다. 온비드에서 제공하는 정보는 제한적이며, 감정평가서나 실내 사진, 관리비 체납 정보, 세입자 계약서 등이 누락된 경우가 많습니다.
이로 인해 다음과 같은 리스크가 발생합니다:
- 맹지(도로 없음) 낙찰 후 실사용 불가능
- 위반건축물로 용도변경 불가
- 무단 점유자 존재로 소유권 행사 제한
- 공매 대상 아님에도 부속건물이 포함된 오입찰 사례
또한 공매는 법원의 권한이 미치지 않아 명도 조치가 강제력 없이 진행되며, 개인이 협의 또는 민사소송으로 해결해야 하는 경우가 많습니다.
실전 선택 전략: 나는 경매형인가, 공매형인가?
| 항 목 | 경 매 | 공 매 |
| 주관 기관 | 법원(민사집행법) | 캠코·지자체(국세징수법, 지방세기본법 등) |
| 입찰 방식 | 정해진 날짜·시간에 입찰, 일부 오프라인 포함 | 온비드 통해 온라인 입찰, 시간 자유로움 |
| 자료 제공 | 감정평가서, 권리분석 자료 등 상세하게 제공 | 요약 정보만 제공, 감정가 외 실사 필요 |
| 리스크 요인 | 권리분석 실패, 명도 지연 | 정보 부족, 현장 상태와 설명 불일치 |
| 적합한 대상 | 실거주자, 고정 수익 기대 투자자 | 소액 투자자, 연습용 낙찰 시도자, 현장 실사 가능자 |
결론
경매와 공매는 모두 부동산 시장에서 정상 매매보다 저렴하게 자산을 확보할 수 있는 유효한 방법입니다.
하지만 이 둘은 겉모습은 비슷해도 내용은 전혀 다릅니다. 경매는 정보와 절차가 체계적이지만 복잡하고, 공매는 간단하지만 스스로 조사할 책임이 큽니다.
당신의 투자 성향이 ‘정보 기반, 안정적 판단’이라면 경매를,
‘소액 투자, 간편한 절차, 현장 실사 가능’이라면 공매를 선택하세요.
오늘부터 온비드와 대법원 경매 사이트를 즐겨찾기에 추가하고, 관심 지역의 물건을 하나씩 분석해보세요.
실전은 이론보다 강합니다. 지금 시작하는 분석 하나가 내일의 자산이 됩니다.
