부동산 재테크를 시작하려는 초보자들에게 항상 나오는 질문이 있습니다.
바로 "경매와 공매, 어떤 게 더 좋을까요?"라는 고민이죠.
두 방식 모두 시세보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있는 기회지만, 진행 주체와 절차, 수익률, 리스크에서 큰 차이를 보입니다.
이 글에서는 경매와 공매의 핵심 차이점, 초보자에게 적합한 방식, 수익성과 리스크 비교까지 실제 투자에 도움이 되는 기준을 중심으로 정리했습니다.
내게 맞는 방식은 무엇인지, 글을 끝까지 읽고 명확히 판단해 보세요.
경매와 공매, 개념과 절차는 어떻게 다를까?
경매와 공매는 모두 부동산을 법적인 절차를 통해 매각하는 방식이지만, 누가 주관하는지, 어떻게 진행되는지에 따라 본질적으로 다릅니다.
✅ 경매란?
- 주관: 법원
- 원인: 민간 채권자(은행, 개인 등)가 채무자 부동산을 강제로 매각
- 방식: 현장 또는 전자입찰
- 절차: 감정평가 → 입찰 → 낙찰 → 매각허가 → 잔금 납부 → 소유권 이전
- 특징: 복잡한 권리관계 많음, 법적으로 강력한 절차 보호
✅ 공매란?
- 주관: 공공기관 (국세청, 캠코, LH 등)
- 원인: 체납세금, 공공채권 미납 등으로 인한 자산 압류
- 방식: 100% 전자입찰 (온비드 사이트)
- 절차: 매각공고 → 입찰 → 낙찰 → 잔금 납부 → 소유권 이전
- 특징: 권리관계 단순, 명도는 낙찰자가 직접 해결해야 함
구분 | 경매 (법원) | 공매 (공공기관) |
진행 주체 | 법원 | 국세청, 캠코 등 |
입찰 방식 | 전자 또는 서면입찰 | 100% 온라인 (온비드) |
권리관계 | 복잡 (선순위·후순위 권리 많음) | 대부분 단순 |
명도 지원 | 법원 명도명령 활용 가능 | 없음 (직접 해결해야 함) |
진행 속도 | 느림 (매각허가 등 시간 소요) | 빠름 (낙찰 후 바로 잔금 납부) |
초보자 접근성 | 중간~어려움 | 쉬움 |
요약하자면, 경매는 복잡하지만 법적 보호가 강력하고, 공매는 간편하지만 명도 등 리스크가 수반됩니다.
수익률은 경매 vs 공매 어느 쪽이 높을까?
부동산 투자에서 가장 중요한 기준 중 하나가 바로 수익률입니다.
그러나 단순히 낙찰가만으로 수익을 계산하면 큰 착오가 생깁니다.
전체 비용과 발생 가능한 위험까지 고려해야 실질 수익률을 계산할 수 있습니다.
📈 경매 수익률 특징
- 낙찰가율: 보통 감정가의 70~80% 수준
- 수익 전략: 저가 낙찰 → 리모델링 → 임대 or 매도
- 비용: 취득세, 수리비, 명도비, 법무비용 등
- 장점: 법률상 보호받는 명도 가능 → 안정적 수익 구조
- 단점: 진행 기간이 길고, 권리분석 실패 시 손실 가능
📊 공매 수익률 특징
- 낙찰가율: 유찰이 많을 경우 감정가의 50~70%도 가능
- 수익 전략: 공매는 물건이 저렴하게 나오는 경우 많아 단기 매도 전략에 유리
- 비용: 취득세, 등기비, 명도비 (특히 명도비 발생 가능성 높음)
- 장점: 빠른 소유권 이전, 낮은 경쟁률
- 단점: 점유자 명도 문제, 시세보다 높은 낙찰 시 손실 위험
💡 수익률만 보면 공매가 높아 보일 수 있지만, 리스크와 후속 비용을 고려하면 경매가 안정적일 수 있습니다.
초보자에게 적합한 방식은?
경매와 공매는 각각 장단점이 있기 때문에 초보자의 성향과 준비 정도에 따라 적합한 방식이 달라집니다.
✅ 이런 분에겐 경매가 맞습니다:
- 법률적 절차와 문서에 강한 분
- 권리분석 훈련을 하고 싶은 분
- 장기적인 임대 전략을 구상 중인 분
- 법원의 보호 아래 진행되길 원하는 분
- 명도 관련 스트레스를 줄이고 싶은 분
✅ 이런 분에겐 공매가 맞습니다:
- 전자입찰에 익숙하고 간편함을 선호하는 분
- 명도 협상에 자신 있는 분
- 저가 물건을 빠르게 낙찰받고 싶은 분
- 단기 수익 실현을 노리는 분
- 권리관계가 단순한 부동산을 원하는 분
💡 초보자는 권리분석이 간단한 공매로 연습 → 경매로 확장하는 전략이 현실적입니다.
결론: 요약 및 Call to Action
경매와 공매 모두 훌륭한 부동산 투자 방식입니다.
하지만 두 방식은 진행 주체, 절차, 법적 보호, 리스크, 수익률 등에서 차이가 있으므로
자신의 투자 목적과 성향에 맞게 선택하는 것이 무엇보다 중요합니다.
만약 당신이 안정성과 법적 절차를 중시한다면 ‘경매’를,
간편하고 빠른 진행을 선호한다면 ‘공매’를 추천드립니다.
오늘 대법원 경매정보와 온비드에 동시에 접속해서
각각의 매물 하나씩 비교해 보는 것으로 첫걸음을 시작해 보세요.
부동산 경매·공매는 결국 ‘이해’와 ‘연습’이 수익으로 이어집니다.