부동산 공매와 경매는 ‘시세보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있다’는 장점 덕분에 많은 이들이 관심을 가지는 투자 방식입니다.
하지만 실제 참여하려고 하면 입찰, 낙찰, 명도 등 복잡한 절차 앞에서 주저하게 됩니다.
특히 초보자들은 두 방식의 차이를 제대로 이해하지 못하고 실수하는 경우가 많습니다.
이 글에서는 공매와 경매의 입찰에서 낙찰, 명도까지 전 과정을 단계별로 비교 설명하여 초보자도 실전 참여가 가능하도록 안내드립니다.
절차만 이해하면 누구나 도전할 수 있는 것이 바로 공매·경매입니다.
1. 입찰: 공매와 경매의 참여 방식 비교
입찰은 공매와 경매에서 가장 중요한 시작 단계입니다. 두 방식 모두 가격 경쟁 입찰로 진행되지만, 진행 주체와 플랫폼, 방식이 다릅니다.
✅ 공매 입찰 절차
- 진행 주체: 공공기관 (캠코, 국세청, LH 등)
- 플랫폼: 온비드(ONBID) https://www.onbid.co.kr
- 방식: 100% 전자입찰 (비대면 가능)
- 보증금: 입찰금액의 5~10%, 계좌이체
- 서류 제출: 없음 (온라인 자동 처리)
- 주의사항: 입금명칭·이체계좌 오류 시 입찰 무효 가능
✅ 법원 경매 입찰 절차
- 진행 주체: 법원
- 플랫폼: 대법원 경매정보 https://www.courtauction.go.kr
- 방식: 오프라인 서면입찰 또는 전자입찰 (공동인증서 필요)
- 보증금: 최저가의 10%, 자기 앞수표 또는 전자이체
- 서류 제출: 입찰표, 보증금, 신분증 사본, 입찰봉투
- 주의사항: 전자입찰의 경우 보증금과 입찰서 작성 시 오류 주의
💡 공매는 간편하고 빠르며, 경매는 법률적 보호와 절차 안정성이 특징입니다.
2. 낙찰: 누가 낙찰받고, 어떻게 확정되는가?
낙찰은 입찰자 중 가장 높은 금액을 쓴 사람이 당첨되는 것으로 보통 생각하지만, 각 방식에는 확정과 잔금 납부 절차가 포함되어 있습니다.
✅ 공매 낙찰 후 절차
- 낙찰자 발표: 입찰 마감 후 수 시간 내 ‘온비드 마이페이지’에서 확인
- 잔금 납부 기한: 보통 낙찰일 +5일 내 전액 납부
- 미납 시: 보증금 몰수
- 소유권 이전: 잔금 납부 후 등기 가능 (공매 매각 결정일 이후)
✅ 경매 낙찰 후 절차
- 낙찰자 발표: 법원 입찰일 당일 오후 또는 익일 확인
- 매각허가결정 기일: 낙찰 후 보통 1~2주 내 법원이 허가 여부 심사
- 잔금 납부 기한: 매각허가 결정 확정일로부터 1~1.5개월
- 소유권 이전: 잔금 완납 후 등기 이전 가능
💡 경매는 ‘낙찰 = 확정’이 아니라, 매각허가결정이 나야 확정되는 점을 반드시 기억하세요.
또한 공매는 낙찰되면 별도 심사 없이 곧바로 잔금 납부로 이어지므로 빠른 진행을 원한다면 적합합니다.
3. 명도: 낙찰 후 가장 큰 관문
명도는 부동산을 실제로 인도받는 단계입니다.
낙찰 후 점유자가 부동산을 점유하고 있다면, 이를 해결해야만 실사용이나 매각이 가능합니다.
✅ 공매 명도 절차
- 강제집행 불가: 낙찰자는 점유자와 협의 또는 민사소송 필요
- 명도비: 통상 100~300만 원 협상 지급
- 문제점: 세입자 또는 불법 점유자가 거부할 경우, 법적 소송 필요
- 팁: 현황조사서에 ‘공실’ 또는 ‘점유자 없음’인 매물 선택
✅ 경매 명도 절차
- 강제집행 가능: 매각허가결정 이후 법원에 명도명령 신청 가능
- 절차: 명도명령 → 점유자 이행 거부 시 집행관 배정 → 강제집행
- 명도비: 협상 가능, 거부 시 강제진행
- 장점: 법원의 절차적 보호로 비교적 신속한 인도 가능
💡 초보자는 ‘공실’ 매물을 선택하면 명도 문제를 피할 수 있으며,
법원 경매는 강제명도가 가능하므로 이 점에서 공매보다 유리합니다.
결론: 요약 및 Call to Action
공매와 경매는 입찰부터 명도까지 각각의 절차에 차이가 있으므로,
투자 전에 각 단계별 특징을 이해하고 전략을 세워야 합니다.
공매는 빠르고 간편하지만 명도 리스크가 있고,
경매는 절차가 길지만 법적 보호가 강력해 초보자에게도 안정적입니다.
오늘 온비드와 대법원 경매정보에 들어가, 각각의 입찰 매물을 하나씩 비교 분석해 보세요.
실전 감각은 절차 이해에서 시작됩니다.
