부동산을 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 대표적인 방법으로 ‘경매’와 ‘공매’가 있습니다. 두 방식 모두 입찰 방식으로 진행되며, 일정 자산 이상의 투자자들에게 매력적인 대안이 됩니다. 그러나 최근 들어 특히 초보자나 소액 투자자 중심으로 공매에 대한 선호도가 점차 높아지고 있습니다.
이 글에서는 실제 투자 현장에서 왜 공매가 경매보다 더 적합한 선택이 될 수 있는지 그 이유를 5가지 핵심 항목으로 나누어 분석하고, 실전 투자 전략까지 제시합니다.
1. 절차의 간단함 – 공매는 100% 온라인, 경매는 복잡한 절차
공매는 모든 입찰과 낙찰 절차가 100% 온라인으로 진행됩니다. 온비드 사이트에 접속해 회원 가입만 하면, 누구든지 바로 입찰에 참여할 수 있고, 보증금 납부, 낙찰 확인, 잔금 납부까지 모두 비대면으로 처리됩니다.
반면 법원 경매는 일정 시간·장소에서 진행되며, 입찰일도 정해져 있고, 매각허가결정, 잔금기한, 명도소송 등 절차가 복잡합니다. 초보자 입장에선 경매의 모든 단계가 버겁고 진입장벽으로 작용할 수 있습니다.
공매가 더 나은 이유
- 시간과 장소에 구애받지 않는 온라인 입찰
- 간소한 절차로 투자 스트레스 적음
- 입찰 후 낙찰까지 시스템 자동화로 처리
2. 유찰 시 자동 감가 – 저가 낙찰 가능성이 높은 구조
공매의 가장 큰 장점 중 하나는 유찰 시 자동으로 감정가가 낮아진다는 점입니다.
보통 공매는 감정가에서 시작하여 낙찰자가 없을 경우, 유찰 회차별로 일정 비율만큼 최저가가 자동 하락합니다. 이 때문에 감정가의 40~60% 수준에서 낙찰받는 사례가 빈번합니다.
반면 경매는 유찰 시에도 1차 → 2차 → 3차까지는 고정된 감액 비율(예: 100% → 80% → 64%)만 적용되며, 과열 입찰 시에는 오히려 감정가 이상으로 낙찰되는 경우도 많습니다.
공매가 더 나은 이유
- 유찰될수록 낙찰 기회 증가
- 감정가 대비 실질 수익률 극대화 가능
- 낙찰 경쟁률 낮은 물건도 많아 고수익 가능
3. 소액 진입 가능 – 공매는 500만 원대도 가능
공매의 또 다른 강점은 소액 부동산이 풍부하다는 점입니다.
지방 토지, 지분, 공유물, 낙후 원룸, 공장 부지 등 1,000만 원 이하의 물건이 온비드에 수시로 등록됩니다. 이는 초보자나 사회초년생, 주부, 퇴직자 등의 ‘연습 투자’에 매우 적합합니다.
반면 경매는 대부분 아파트, 빌라 등 주거용 위주로 가격대가 높아 최소 수천만 원 이상의 자금이 필요한 경우가 많습니다.
공매가 더 나은 이유
- 소액으로 실전 투자 연습 가능
- 리스크 대비 투자금 부담이 적음
- 낙찰 → 보유 → 매도 경험을 통한 투자 감각 향상
4. 실전 감각 키우기에 유리 – 공매는 연습용으로 최적화
경매는 처음부터 권리분석, 말소기준권리, 임차인 확인 등 복잡한 서류를 이해해야 하며, 낙찰 후 명도소송까지 고려해야 합니다. 법률 지식이 부족한 초보자는 부담이 큽니다.
공매는 정보는 부족하지만 절차는 간단하므로, 실전 감각을 키우는 데 유리합니다. 감정가 확인 → 현장 실사 → 입찰 → 낙찰 → 잔금납부 → 등기이전까지의 전 과정을 반복하며 투자 루틴을 익히기 좋습니다.
공매가 더 나은 이유
- 실전 감각 익히기 좋은 구조
- 투자 루틴을 경험하면서 분석력 향상
- 실패 시 손실 규모도 상대적으로 작음
5. 경쟁률과 시장 포화도 – 공매는 상대적으로 덜 붐빔
최근 경매 시장은 낙찰가율이 90%를 넘을 만큼 과열되어 있습니다. 특히 서울, 수도권 주요 지역에서는 10명 이상이 한 물건에 몰리는 경우도 많습니다. 이 경우 낙찰은 받았지만 시세차익이 거의 없는 결과가 발생할 수 있습니다.
반면 공매는 정보 접근성이 낮고, 아직까지 전문 투자자 외에는 인지도가 낮아 경쟁이 상대적으로 덜한 편입니다. 유찰이 반복된 장기 미매각 물건을 집중 분석하면 낙찰가를 낮추고, 수익률은 높일 수 있는 기회가 더 많습니다.
공매가 더 나은 이유
- 경쟁률 낮음 → 심리적 부담 적음
- 정보의 비대칭성 활용 가능
- 유찰 물건 중심으로 고수익 전략 수립 가능
결론
공매는 절차가 간단하고, 소액으로 진입 가능하며, 유찰 시 자동 감가되는 구조로 인해 초보자에게 훨씬 유리한 투자 방식입니다.
반면 경매는 정보가 풍부하고 법적 안정성은 있지만, 초기 진입장벽이 높고 절차가 까다로우며 경쟁도 치열합니다.
만약 당신이 부동산 투자를 처음 접한다면, 공매로 연습하며 실전 감각을 쌓는 것이 훨씬 효과적입니다.
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공매는 시작이 쉽고, 끝은 배움으로 남습니다.
