부동산 투자에 관심 있는 사람이라면 반드시 접하게 되는 두 가지 용어, 바로 공매와 경매입니다.
두 방식 모두 부동산을 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회지만, 실제 진행 방식은 완전히 다릅니다.
절차의 복잡성, 낙찰 전략, 준비 단계 등에서 차이가 크기 때문에 투자 목적과 역량에 따라 선택이 달라져야 합니다.
이 글에서는 공매와 경매의 핵심 차이점, 절차별 특징, 낙찰 전략과 준비 방법까지 한눈에 정리했습니다.
초보자부터 실전 투자자까지 꼭 알아야 할 내용을 담았으니 끝까지 확인해보세요.
공매 vs 경매: 절차의 본질적 차이
공매와 경매는 매각 주체와 법적 근거, 진행 방식에서 큰 차이를 보입니다.
두 방식 모두 ‘채무자 재산의 강제 처분’이라는 공통점이 있지만, 시작부터 인도까지의 흐름은 전혀 다릅니다.
✅ 경매 절차 (법원 주관)
- 채권자 신청 → 법원 경매개시결정
- 감정평가 → 매각기일 지정
- 입찰 (현장 또는 전자입찰)
- 최고가 입찰자 낙찰 → 매각허가결정
- 잔금 납부 → 소유권 이전
- 명도 (법원 명도명령 또는 강제집행 가능)
✅ 공매 절차 (공공기관 주관)
- 국가/지자체/공공기관 압류 자산 등록
- 온비드(https://www.onbid.co.kr)에 매각 공고
- 전자입찰 (100% 온라인)
- 낙찰자 선정 → 매각결정 자동 확정
- 잔금 납부 → 소유권 이전
- 명도는 낙찰자가 직접 해결 (법적 지원 없음)
| 항목 | 경매 (법원) | 공매 (공공기관) |
| 주관 기관 | 법원 | 캠코, 국세청, LH 등 |
| 법적 절차 | 민사집행법 | 국세징수법, 공공재산법 등 |
| 입찰 방식 | 전자입찰 or 서면입찰 | 100% 전자입찰 (온비드) |
| 명도 지원 | 법원 명도명령, 강제집행 가능 | 명도 불가 → 점유자와 협상 필수 |
| 정보 접근성 | 대법원 경매정보 (무료) | 온비드 (회원가입 필요) |
| 낙찰 확정 | 매각허가결정 필요 | 낙찰 즉시 확정 |
| 인수 리스크 | 권리관계 복잡, 분석 필수 | 권리 간단하지만 미등기 위험 있음 |
💡 핵심 차이:
경매는 법적 보호와 절차적 안정성이 강점,
공매는 간편한 진행과 빠른 낙찰이 장점입니다.
낙찰 전략의 차이: 어떻게 접근해야 유리할까?
공매와 경매는 입찰 자체는 비슷하지만, 낙찰을 위한 전략과 주의사항은 완전히 다릅니다.
입찰가만 잘 써낸다고 성공하는 것이 아니라, 물건 분석력과 리스크 관리 능력이 중요합니다.
✅ 경매 낙찰 전략
- 권리분석이 핵심
- 말소기준권리 확인 → 인수 여부 판단
- 선순위 임차인 여부, 대항력 있는 전입자 체크
- 유찰된 매물 노리기
- 2회 이상 유찰 시 감정가 60% 수준까지 하락
- 경쟁률 낮고 실수요자보다 유리
- 명도 가능성 고려
- 점유자 유무 확인 (현황조사서, 전입세대 열람 필수)
- 점유자 있다면 명도비 예산 포함
- 입찰가 산정 공식 활용
- 실거래가 – 리모델링비 – 명도비 – 세금 = 적정 입찰가
- 감정가 기준이 아닌, 실질 시세 기준으로 판단
✅ 공매 낙찰 전략
- 등기여부, 점유자 확인 필수
- 일부 물건은 미등기 상태로, 소유권 이전 지연 가능성 존재
- 공매에도 점유자 있을 수 있음
- 입찰 전 잔금 납부 능력 확인
- 공매는 낙찰 후 즉시 잔금 납부 필요 (대출 어려움)
- 자금 여력 없으면 자동 계약 해제 + 보증금 몰수
- 저평가 물건 + 경쟁률 낮은 지역 노리기
- 지방 캠코 물건 등 정보 접근 낮은 곳에 기회 존재
- 국세청 공매는 종종 시세보다 훨씬 저렴하게 낙찰됨
- 권리분석은 간단하지만, 실사용 가능 여부는 철저히 확인
- 공실 여부, 노후 상태, 건축물대장 일치 여부 등 체크
💡 공매는 빠른 실행력이 핵심, 경매는 법적 분석과 시나리오 설계가 중요합니다.
준비 단계의 차이: 초보자라면 이렇게 하세요
두 방식 모두 사전 준비가 필수입니다.
초보자 입장에서는 플랫폼 익숙해지기, 서류 준비, 용어 이해부터 시작하는 것이 좋습니다.
✅ 경매 준비 체크리스트
- 대법원 경매정보(https://www.courtauction.go.kr) 가입 X → 무료 열람 가능
- 감정평가서, 현황조사서, 물건명세서 읽는 연습
- 등기부등본 열람: 인터넷등기소(https://www.iros.go.kr)
- 전입세대 열람: 주민센터 방문 or 대행
✅ 공매 준비 체크리스트
- 온비드(https://www.onbid.co.kr) 회원가입 필수
- 전자입찰용 공동인증서 필요
- 캠코·국세청 사이트 연동 물건 확인 가능
- 전자보증금 이체 계좌 확인 필수 (오입금 주의)
💡 두 방식 모두 매일 1개씩 물건 분석하며 플랫폼에 익숙해지는 것이 가장 좋은 출발입니다.
결론: 요약 및 Call to Action
공매와 경매는 ‘시세보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있다’는 점에서는 같지만,
절차, 낙찰 전략, 리스크 대응 방식에서 분명한 차이가 있습니다.
- 경매는 법적 절차를 기반으로 한 정교한 분석력이 핵심
- 공매는 빠른 결정력과 실행력이 성공의 조건
두 방식 모두 장단점이 있으므로,
처음에는 공매로 감각을 익히고, 경매로 확장하는 방식이 현실적입니다.
오늘 온비드와 대법원 경매정보 사이트에 접속해서
각각의 매물을 하나씩 골라 비교 분석해보세요.
투자는 분석에서 시작되고, 반복 연습이 결국 수익으로 이어집니다.
