부동산 권리분석에서 ‘배분요구종기일’은 경매에서는 매우 중요한 기준일이지만, 공매에서는 아예 존재하지 않는 제도입니다. 이 차이를 제대로 이해하지 못하면 낙찰 후 예상치 못한 보증금 인수나 권리 인수 위험에 직면할 수 있습니다. 특히 경매 초보 투자자나 공매로 진입하려는 사람들은 종기일 제도의 유무와 그에 따른 실무 차이를 반드시 숙지해야 합니다. 본 글에서는 경매와 공매에서 배분요구종기일의 개념, 법적 근거, 실무 적용 차이를 상세히 비교합니다.
1. 배분요구종기일의 개념과 법적 근거
1) 개념
배분요구종기일은 경매 절차에서 채권자·임차인 등이 매각대금에서 배당을 받기 위해 신청할 수 있는 최종 기한을 말합니다. 이 날짜를 넘기면 원칙적으로 배당에 참여할 수 없습니다.
2) 법적 근거
- 민사집행법 제88조: 법원은 매각기일 전까지 배분요구의 종기일을 정하여 공고해야 함.
- 종기일은 매각기일보다 최소 2주 이상 앞서야 함.
- 종기일 이후 배분요구는 원칙적으로 허용되지 않음.
3) 실무 의미
- 임차인은 종기일 전에 배분요구를 해야 매각대금에서 보증금을 받을 수 있음.
- 종기일을 놓치면 대항력이 있더라도 낙찰자에게 보증금을 청구해야 하므로, 낙찰자가 인수 부담을 지게 됨.
2. 경매에서 배분요구종기일의 역할
1) 종기일 전 배분요구
- 대항력 있는 임차인: 보증금 배당 → 낙찰자는 깨끗한 인수
- 대항력 없는 임차인: 후순위 채권자로 배당, 순위 낮으면 배당금 없음
2) 종기일 후 미배당요구
- 대항력 있는 임차인: 보증금 전액을 낙찰자가 인수
- 대항력 없는 임차인: 배당참여 불가, 퇴거 대상
3) 투자자 관점의 체크 포인트
- 종기일 전에 배당요구 여부 확인(매각물건명세서, 법원 자료 열람)
- 미배당요구 대항력 임차인이 있다면 → 보증금 인수액만큼 입찰가 차감
4) 경매 실무 흐름 예시
- 매각기일 공고 → 종기일 설정
- 임차인·채권자 종기일까지 배당요구 신청
- 매각 후 배당기일에 신청자에게 배당금 지급
3. 공매에서 배분요구종기일이 없는 이유
1) 법적 근거 차이
- 공매는 국세징수법·지방세징수법에 근거해 진행
- 경매처럼 법원이 주관하는 배당절차가 아니라 세무서 또는 한국자산관리공사(캠코)가 체납세 징수를 위한 절차를 진행
- 따라서 ‘배분요구종기일’이라는 개념 자체가 없음
2) 배당 방식 차이
- 공매 매각대금은 우선적으로 체납세액·집행비용에 충당
- 잔여금이 있을 경우 후순위 채권자·임차인에게 지급
- 배당 절차가 경매보다 간단하고, 기한 제한이 상대적으로 완화됨
3) 임차인 보증금 처리 방식
- 대항력 있는 임차인: 거의 100% 보증금 인수 대상(매수인이 부담)
- 대항력 없는 임차인: 점유 상태에 따라 퇴거 가능
- 종기일이 없으므로 ‘배당요구 여부’가 투자 판단에 큰 의미 없음
4. 경매 vs 공매 종기일 차이 비교
| 구분 | 경매 | 공매 |
| 법적 근거 | 민사집행법 | 국세징수법·지방세징수법 |
| 종기일 제도 | 있음 | 없음 |
| 종기일 의미 | 배당참여 마감일 | 해당 없음 |
| 낙찰자 인수 여부 판단 | 대항력 + 종기일 준수 여부 | 대항력 성립 여부만 판단 |
| 실무 리스크 | 종기일 놓친 대항력 임차인 → 전액 인수 | 대항력 임차인 대부분 인수 |
| 권리분석 난이도 | 종기일·대항력 이중 분석 | 대항력 단일 분석 |
5. 투자 전략에서의 활용
1) 경매 투자
- 종기일 전 배당요구 여부 확인 필수
- 미배당요구 대항력 임차인이 있다면 입찰가를 조정하거나 포기
- 종기일이 임박한 물건의 경우 임차인의 신청 가능성까지 계산
2) 공매 투자
- 종기일이 없으므로 대항력 있는 임차인 인수 전제
- 입찰가 산정 시 보증금 인수액을 반드시 포함
- 임차인과 협상 가능성(재계약, 보증금 조정)까지 고려
결론
경매와 공매의 가장 큰 차이 중 하나는 바로 배분요구종기일 제도의 존재 여부입니다. 경매에서는 종기일이 대항력 인수 여부를 결정짓는 핵심 요소지만, 공매에서는 종기일이 없으므로 대항력 성립 여부만으로 인수금액이 확정됩니다. 따라서 경매 투자자는 종기일과 배당요구 여부를 반드시 확인해야 하고, 공매 투자자는 대항력 분석을 더욱 철저히 해야 합니다. 절차적 차이를 무시하고 동일하게 접근하면, 낙찰 후 예상치 못한 인수금액 부담이라는 치명적인 실수를 범할 수 있습니다.
