법무사 시험과 실무 모두에서 대항력은 부동산 경매·공매 절차의 핵심이자 빠질 수 없는 주제입니다. 대항력은 단순히 “세입자가 집을 계속 살 수 있는 권리” 정도로만 알면 안 되고, 법적 근거, 성립 요건, 소멸 사유, 효력 발생 시점, 경매와 공매에서의 차이, 그리고 관련 판례까지 종합적으로 이해해야 합니다. 법무사 준비생에게는 시험에서 자주 나오는 계산 문제, 권리 분석, 판례 해석 능력을 키우는 것이 중요합니다. 이 글에서는 대항력을 체계적으로 정리해 실무와 시험 모두에서 바로 쓸 수 있는 지식을 제공합니다.
1. 대항력의 법적 근거와 성립 요건
대항력의 법적 근거는 주택임대차보호법 제3조 제1항과 상가건물임대차보호법 제3조 제1항입니다. 주택의 경우 임차인이 주택을 인도받고 주민등록(전입신고)을 마치면, 상가의 경우 인도와 사업자등록을 마치면, 그다음 날부터 제삼자에 대한 대항력이 발생합니다.
대항력 요건
- 유효한 임대차 계약 체결 – 계약은 서면으로 하는 것이 일반적이며, 구두계약이라도 효력은 인정됩니다.
- 목적물의 인도(점유) – 실제로 부동산을 점유해야 하며, 단순히 열쇠만 받은 경우는 판례에서 점유로 보지 않는 경우도 있습니다.
- 전입신고 또는 사업자등록 – 주택은 전입신고, 상가는 사업자등록이 필요합니다.
- 효력 발생 시점 – 요건을 모두 갖춘 다음 날 0시부터 효력이 발생합니다.
시험 대비 포인트
- 전입신고일이 계약일보다 늦으면 대항력 발생이 지연된다는 점
- 점유와 전입신고 중 하나라도 빠지면 대항력이 성립하지 않음
- 대항력 발생 시점 계산 문제 – 요건 충족일과 다음 날을 구분
판례 예시
- 대법원 1996.4.12. 선고 95다55861: 주민등록이 효력 발생 요건임을 명확히 판시
- 대법원 2014.7.24. 선고 2013다 82945: 점유 이전 없이 전입신고만 한 경우 대항력 불인정
2. 경매와 공매에서 대항력의 차이와 실무상 유의점
경매는 민사집행법에 따른 법원 주관 절차로, 매각물건명세서에 임차인 현황과 대항력 여부, 배분요구종기일이 명시됩니다. 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하면 배당을 받고, 배당요구를 하지 않으면 보증금을 낙찰자가 인수하게 됩니다.
공매는 국세징수법·지방세징수법에 따라 세무서나 지자체가 주관하며, 주로 ‘온비드’를 통해 진행됩니다. 공매에서는 배분요구종기일 개념이 없고, 낙찰자가 인수할 권리 여부는 소유권 이전 시점에 판단됩니다.
주요 차이점
- 경매: 배분요구종기일까지 신청해야 배당 가능, 낙찰자 인수 여부가 배당요구 여부와 연동
- 공매: 배분요구 절차 없음, 소유권 이전 시점에서 대항력 판단, 권리 인수 가능성 높음
실무 유의사항
- 경매는 반드시 배분요구종기일 확인
- 공매는 임차인의 전입세대열람자료·사업자등록 여부 확인 필수
- 공매의 경우 매각물건명세서가 없으므로 ‘현황조사서’와 ‘임차인 조사서’를 면밀히 확인해야 함
판례 포인트
- 공매에서도 대항력 요건은 경매와 동일하다는 점(대법원 2000.9.26. 선고 2000다 34237)
- 다만, 국세징수법상 매각 절차에서 인수되는 권리 범위는 민사집행법과 차이가 있음
3. 대항력의 소멸 시점과 배분요구종기일 관리
대항력은 임차인이 자발적으로 점유를 상실하거나 전입신고를 이전하면 소멸합니다. 또한, 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰자에 의해 전액 반환되면 더 이상 대항력을 주장할 수 없습니다.
배분요구종기일은 경매에서만 존재하며, 민사집행법 제88조에 따라 법원이 정합니다. 종기일은 매각기일보다 앞서 공고되며, 법원 경매정보 사이트에서 확인할 수 있습니다. 종기일까지 배당요구를 하지 않으면 배당에서 제외되지만, 대항력 자체는 유지됩니다. 단, 그 경우 보증금을 낙찰자에게 청구할 수 없고, 보증금을 인수하게 되는 구조가 됩니다.
시험 대비 주의사항
- 종기일이 휴일이면 다음 날이 마감일이 아님 (민사집행법에 특별 규정 없음 → 법원 업무일 기준)
- 배당요구서는 직접 제출 또는 등기우편 가능
- 종기일 계산 문제에서 공고일과 마감일 혼동 주의
판례 예시
- 대법원 2010.3.25. 선고 2009다 101339: 종기일 이후에도 대항력은 인정되나 배당에서 제외 가능
- 대법원 2016.1.28. 선고 2014다 233904: 종기일 이후 신청은 무효
결론
법무사 준비생에게 대항력은 단순한 민사 절차 지식이 아니라, 실무 대응 능력을 평가하는 주제입니다. 시험에서는 요건·시점·판례·계산 문제가 주로 출제되며, 실무에서는 등기부등본과 전입세대열람을 통한 권리분석, 종기일 관리가 필수입니다.
정리하면,
- 대항력은 계약+점유+전입(또는 사업자등록)으로 발생
- 경매와 공매는 절차·종기일 유무·권리 인수 범위에서 차이
- 종기일 관리는 경매에서만 적용, 미신청 시 배당 불가
이 흐름을 체화하면, 시험과 현장에서 모두 활용할 수 있습니다.
