2025년 현재 부동산 시장은 장기 침체 국면에 접어들고 있습니다. 금리의 고착화, 공급 과잉, 수요 위축 등 다양한 요인이 겹치며 매매 거래량이 급감하고 있는 가운데, 일반적인 매매보다는 ‘경매’와 ‘공매’에 관심이 집중되고 있습니다. 침체기일수록 실거주 또는 투자 목적 모두에서 ‘저렴한 매입’이 중요한 전략이 되며, 이를 위한 도구로 경매와 공매가 주목받고 있습니다. 그렇다면, 하락장 속에서 어떤 선택이 더 유리할까요? 이 글에서는 부동산 침체기 속에서 경매와 공매의 차이점을 분석하고, 어떤 상황에서 어떤 전략이 유리한지를 비교해 드립니다.
침체기 경매 투자: 기회인가, 리스크인가?
경매는 채무자가 빚을 갚지 못했을 때, 법원을 통해 부동산을 강제 매각하는 절차입니다. 침체기에는 연체와 압류가 많아지면서 경매 물건도 자연스럽게 증가합니다. 이는 투자자 입장에서는 선택의 폭이 넓어졌다는 뜻이지만, 동시에 리스크도 커졌다는 의미이기도 합니다.
먼저 침체기의 경매는 ‘감정가’가 시세보다 높게 책정된 경우가 많아 첫 입찰가가 매력적이지 않을 수 있습니다. 하지만 1회 이상 유찰되면 20~30% 저렴하게 입찰할 기회가 생기며, 이 시점부터 진입을 고려하는 투자자도 많습니다. 또 침체기에는 일반 매매가 부진하므로, 경매로 낙찰받은 후 전월세나 매도 전략을 세우기 어려울 수 있습니다.
가장 큰 변수는 ‘권리분석’과 ‘점유자 명도’입니다. 특히 침체기에는 자금 사정이 어려운 소유자나 세입자가 많기 때문에 협의나 퇴거가 원활하지 않은 사례가 증가합니다. 명도 비용과 시간이 늘어나면서 수익률이 낮아질 수 있으며, 이에 따른 리스크 관리 능력이 중요합니다.
반면, 경매는 법원의 보호 아래 절차가 투명하고, ‘등기부등본’, ‘현황조사서’, ‘감정평가서’ 등 정보가 풍부하기 때문에, 사전에 충분한 조사와 분석이 가능하다는 점이 장점입니다. 실전 경험이 있는 투자자라면 오히려 침체기가 기회가 될 수 있습니다.
침체기 공매 투자: 저렴하지만 불확실성 존재
공매는 세금 체납자나 공공채무자의 부동산을 국가 또는 지방자치단체가 압류 후 매각하는 방식으로, ‘온비드(ONBID)’라는 온라인 플랫폼을 통해 진행됩니다. 침체기에는 공공기관의 체납자 증가와 기업 구조조정 등으로 인해 공매 물건이 늘어나는 경향이 있습니다.
공매의 가장 큰 매력은 상대적으로 낮은 입찰 경쟁률과 유찰 시 자동 감가입니다. 경매처럼 유찰 시 최저가가 낮아지는 구조를 갖고 있으며, 입찰 과정도 온라인으로 간편하게 이뤄집니다. 이는 부동산 초보자나 시간 여유가 부족한 직장인들에게 유리한 접근 방식입니다.
다만 침체기에는 공매 물건의 품질이 낮아질 가능성도 존재합니다. 공공 매각이기 때문에 물건에 대한 설명이 간략하거나, 현장 방문 없이 판단해야 하는 경우도 많습니다. 게다가 경매보다 권리분석 자료가 부족하고, 사용승계 조건이나 숨은 권리가 있을 수 있어 예측이 어렵습니다.
공매의 또 다른 특징은 낙찰 후 ‘행정기관’과의 계약이 이뤄지기 때문에, 낙찰자 입장에서는 일반 매매보다 안정적일 수 있지만, 반대로 절차가 다소 융통성이 부족하다는 점에서 한계도 존재합니다. 특히 낙찰 후 취득세 및 각종 세금 처리를 잘못하면 불이익이 생길 수 있으므로 주의가 필요합니다.
침체기엔 어떤 방식이 더 유리할까?
침체기에는 자금 회전이 어려워지는 만큼, 투자 접근도 신중해야 합니다. 경매는 정보가 풍부하고, 절차가 명확하지만 점유자와의 법적 분쟁 가능성이 높은 반면, 공매는 절차가 간단하고 저렴하게 매입할 수 있는 기회가 많지만, 정보 부족과 물건의 불확실성이 단점입니다.
따라서 투자자의 경험 수준, 자금 여유, 리스크 감수 성향에 따라 선택이 달라져야 합니다. 예를 들어 실거주를 겸한 투자를 고려한다면, 경매가 더 안전한 선택일 수 있습니다. 낙찰 후 권리 이전 및 거주 준비까지 법적 보호를 받으며 진행되기 때문입니다. 반면, 소액으로 저가 투자 후 리모델링을 통한 수익을 노린다면 공매가 적합할 수 있습니다.
실제로 2025년 상반기 기준, 공매를 통해 낙찰된 부동산의 평균 낙찰가율은 감정가 대비 65~70% 수준으로, 경매의 75~80%보다 낮은 편입니다. 이는 침체기 속에서도 ‘공매 저가 매입 전략’이 유효하다는 점을 시사합니다. 다만, ‘권리분석 및 사전 조사’를 소홀히 한다면 오히려 손해를 볼 수 있다는 점은 동일합니다.
결론
부동산 침체기일수록 경매와 공매는 유용한 투자 도구가 될 수 있습니다. 경매는 안정성과 정보량이 풍부해 경험 있는 투자자에게 적합하고, 공매는 간편한 접근성과 저가 매입 기회로 초보 투자자에게 유리할 수 있습니다. 자신의 투자 성향과 현재 시장 흐름을 고려해 전략적으로 접근한다면, 하락장 속에서도 수익을 기대할 수 있습니다. 지금이 바로 공부와 실전의 균형을 시작할 타이밍입니다.
