부동산 경매와 공매는 전국 어디서나 참여할 수 있는 투자 방식이지만, 서울과 지방에서는 진행 방식과 시장 반응, 투자 접근성에서 뚜렷한 차이를 보입니다. 특히 최근 몇 년간 서울은 높은 낙찰가율과 치열한 경쟁률을 기록하는 반면, 지방은 상대적으로 낮은 진입 장벽과 다양한 기회를 제공하고 있습니다. 이 글에서는 경매와 공매가 서울과 지방에서 어떻게 다르게 진행되고 있는지를 비교하고, 지역별로 어떤 전략이 필요한지 구체적으로 안내드립니다.
서울 경매·공매: 경쟁 치열, 수익률은 낮아도 안정성↑
서울 지역의 경매와 공매는 치열한 경쟁률과 높은 낙찰가율로 대표됩니다. 특히 2023~2025년 사이 금리 인상과 시장 불안정 속에서도 서울 주요 지역의 아파트 경매는 여전히 감정가 대비 90% 이상에서 낙찰되는 경우가 많습니다. 이는 실수요자와 투자자가 동시에 몰리는 시장의 특성 때문입니다.
서울에서는 정보 접근성과 분석 수단이 잘 갖춰져 있고, 투자자 교육 인프라도 풍부합니다. 각종 경매 카페, 유튜브 채널, 실무 교육을 통해 수많은 투자자가 시장에 진입하며, 덕분에 물건 하나에 수십 명이 몰리는 상황도 자주 발생합니다.
또한, 공매 역시 서울에서는 높은 인기를 누리며, 온비드(ONBID)에 올라온 서울 소재 물건들은 입찰 시작과 동시에 조회수가 급등하는 특징을 보입니다. 경쟁이 치열한 만큼 낙찰가는 높아지며, 이에 따라 수익률은 떨어질 수 있지만, 시세 하락 가능성이 낮고 환금성이 높아 안정성 측면에서 우수합니다.
다만 이런 시장에서는 초보자가 성공적인 투자를 하기 어렵고, 정보력, 분석력, 자금력을 동시에 갖춘 투자자에게 유리한 구조입니다. 서울에서는 "고수들의 놀이터"라는 말이 나올 정도로 이미 많은 이들이 치열한 경쟁을 펼치고 있습니다.
지방 경매·공매: 진입장벽 낮고 수익률 가능성↑
지방에서는 경매·공매 시장의 특성이 서울과는 정반대입니다. 우선 낙찰가율이 낮고 경쟁이 적기 때문에 상대적으로 저렴한 가격에 물건을 낙찰받을 수 있는 기회가 많습니다. 특히 도심 외곽, 군 단위 지역에서는 유찰이 여러 번 반복되는 경우도 있으며, 감정가의 60% 이하로 낙찰되는 사례도 적지 않습니다.
지방 경매는 정보 비대칭성이 심한 편이어서, 현장조사를 철저히 한다면 알짜 물건을 발굴할 가능성도 있습니다. 하지만 교통, 인프라, 인구 감소 등의 문제로 인해 환금성이 떨어지고, 매도 전략을 세우기가 까다로울 수 있습니다. 즉, 잘 사더라도 파는 데 시간이 걸릴 수 있습니다.
지방 공매의 경우도 입찰자가 적기 때문에 소액 투자로 시작하기에 적합합니다. 예를 들어 지방소재의 다가구주택이나 토지, 상가 등은 서울보다 훨씬 적은 자금으로 낙찰 가능하며, 실수요자보다는 수익형 부동산을 노리는 투자자에게 유리한 시장입니다. 또한 임대사업자 등록 시 혜택을 받을 수 있는 경우도 지방에 더 많습니다.
다만 지방 물건은 건물 상태, 임차인 현황, 지역 시세 등 조사해야 할 변수들이 많고, 실수로 접근하면 공실 리스크나 수리비 폭탄 등 의외의 손실로 이어질 수 있으므로, 철저한 분석과 실사 능력이 필요합니다.
지역별 전략: 어떤 지역에서 어떤 방식이 유리할까?
서울과 지방은 단순히 위치가 다른 것이 아니라, 부동산 시장의 구조와 투자 전략 자체가 다릅니다. 서울에서는 실거주 수요와 대기 매수자 수가 많기 때문에, 낙찰 후 바로 시세 차익을 노리기 어렵고 임대 운영이나 장기 보유 전략이 주를 이룹니다. 따라서 자금력이 있고, 장기 플랜을 갖춘 투자자에게 적합합니다.
반면, 지방에서는 빠르게 매입 후 수리·리모델링을 통해 단기 수익을 올릴 수 있는 기회가 많습니다. 특히 지역 호재(도로 개발, 공장 이전, 산업단지 조성 등)를 미리 파악한 경우 큰 수익을 기대할 수도 있습니다. 또, 지방에는 빈집 리모델링 지원사업, 청년 창업주택 지원 등의 제도도 있어 활용 가능한 정책이 다양합니다.
투자 목적에 따라 지역을 달리하는 전략도 유효합니다. 예를 들어, 서울에서는 안정적 수익과 임대 운영을 중심으로 경매에 참여하고, 지방에서는 저가 매입 후 리모델링 및 전세 전략으로 수익을 극대화하는 방식입니다.
결론
경매와 공매는 지역에 따라 성격과 전략이 완전히 달라집니다. 서울은 안정성과 환금성이 높지만 경쟁이 치열하며, 지방은 저가 매입 기회가 많지만 리스크 관리가 핵심입니다. 자신이 가진 자본, 경험, 투자 목표에 따라 지역과 방식을 유연하게 조합해 나가야 하며, 현장조사와 정보분석을 병행할 수 있는 능력이야말로 성공적인 경공매 투자의 핵심입니다. 지금, 내가 투자할 수 있는 ‘지역’을 다시 한번 점검해 보세요.
