전세보증금 보호를 위한 법적 수단으로는 대표적으로 확정일자와 전세권 등기가 있습니다. 특히 수도권, 그중에서도 서울 지역의 임차인들은 전세금 규모가 크기 때문에 보다 강력한 보호장치를 요구받습니다. 하지만 실제로 서울에서 전세권 등기가 얼마나 활용되고 있는지, 그리고 확정일자 및 배당요구 종기일과 어떤 관계를 맺는지에 대한 정보는 부족한 것이 현실입니다. 이 글에서는 서울 지역 전세권 등기 실태와 관련 제도들을 중심으로 실질적인 정보를 제공합니다.
확정일자 vs 전세권, 서울에서의 선택
서울 지역에서는 대부분의 세입자가 전세 계약 시 ‘확정일자’만을 받고 전세권은 설정하지 않는 경우가 많습니다. 이유는 간단합니다. 전세권 등기를 하려면 등기소를 방문해야 하고, 수수료가 들며, 무엇보다 임대인의 동의가 필요하기 때문입니다.
확정일자는 동주민센터 또는 정부 24에서 비교적 간단히 받을 수 있으며, 임대인의 협조 없이도 가능하다는 점에서 매우 유용한 수단입니다. 하지만 확정일자는 채권적 권리에 불과하여, 경매 시 배당을 받기 위해선 배당요구를 반드시 해야 하며, 순위도 제한적입니다.
반면, 전세권은 물권적 권리로서 우선변제권은 물론이고, 필요 시 세입자 본인이 경매를 신청할 수 있는 강력한 권한을 가집니다. 서울처럼 부동산 가격이 높고 보증금이 수억 원에 달하는 지역에서는 전세권 등기가 더 적합하다는 분석도 많습니다.
그럼에도 불구하고, 2025년 기준 서울시 전체 전세 거래 중 전세권이 설정된 비율은 5% 미만에 그치고 있습니다. 이는 절차적 번거로움, 임대인의 거부, 그리고 세입자의 제도에 대한 이해 부족이 주요 원인입니다.
전세권은 비용이 들지만, 법적으로는 가장 강력한 보호 수단입니다. 서울처럼 깡통전세 및 사기 사례가 급증하는 지역일수록, 세입자가 능동적으로 전세권 설정을 요구할 필요가 있습니다.
배당요구 실태, 서울의 현실은?
전세보증금을 지키기 위한 두 번째 단계는 배당요구입니다. 서울은 고가 전세 거래가 많아 보증금 규모가 크기 때문에, 배당요구의 중요성도 그만큼 커집니다. 하지만 서울 임차인들 중 상당수가 배당요구 절차를 놓쳐 보증금을 회수하지 못하는 사례가 지속적으로 발생하고 있습니다.
2025년 상반기 서울중앙지방법원 기준, 임대차 관련 경매사건 중 배당요구 종기일까지 적법하게 요청서를 제출한 임차인은 전체의 67% 수준에 머물렀습니다. 이는 10명 중 3명 이상이 종기일을 놓치고 있다는 의미입니다.
배당요구는 확정일자나 전세권 설정만으로 자동으로 이루어지지 않습니다. 반드시 법원에 배당요구서를 제출해야 하며, 경매 개시 공고를 확인하고 종기일 이전에 이를 마쳐야 합니다.
서울에서는 특히 고시원, 소형 주택, 반지하 등 정보 접근이 어려운 취약주택군에서 배당요구 누락이 많습니다. 이는 정보 부족과 함께 법적 절차에 대한 이해 부족 때문입니다.
서울시와 법무부는 이에 대응해 모바일 경매 알림 서비스와 배당요구 사전 안내제를 도입하여 임차인에게 정보를 제공하고 있지만, 제도의 존재조차 모르는 경우도 많습니다. 결국 제도가 있어도 이를 인지하고 행동하는 세입자 개인의 실천이 가장 중요합니다.
종기일, 서울에서 지켜지지 않는 마감선
‘배당요구 종기일’은 전세보증금 반환을 위한 최종 기한입니다. 법원이 경매를 개시하면 이해관계인들이 권리를 주장할 수 있도록 마감일을 공지하는데, 이를 종기일이라 합니다. 이 기한을 넘기면 아무리 확정일자나 전세권이 있어도 순위에서 밀려나게 됩니다.
서울은 부동산 거래량이 많고 경매도 빈번하게 발생하는 지역이지만, 종기일에 대한 인식은 여전히 낮습니다. 특히 전세 사기 피해자들이 많은 구로구, 강서구, 금천구 등에서는 종기일을 인지하지 못해 우선변제권을 상실한 사례가 다수 보고되고 있습니다.
2025년부터 종기일 고지는 문자·이메일 등 다양한 방식으로 이루어지고 있지만, 세입자의 주소가 잘못 기재되어 있거나, 연락처를 갱신하지 않은 경우 법원의 통지를 받지 못하는 일이 자주 발생합니다.
서울의 경우 특히 외국인 임차인, 고령자 세대, 1인 가구에서 종기일을 놓치는 비율이 높아, 이에 대한 맞춤형 정책 도입이 필요하다는 지적이 나오고 있습니다.
종기일을 확인하려면 등기부등본 상 ‘경매개시결정일’을 조회하고, 관할 법원 홈페이지에서 해당 사건의 종기일을 찾아야 합니다. 하지만 많은 세입자들이 이런 정보 접근 방법을 모르는 것이 현실입니다.
서울에서 전세금을 지키기 위해선 확정일자만 받아두는 것으로 부족하며, 경매 공고가 뜨는 순간부터 종기일 체크는 가장 우선적으로 해야 할 행동임을 명심해야 합니다.
결론: 요약 및 Call to Action
서울에서 전세금을 안전하게 지키려면 확정일자, 전세권, 배당요구, 종기일이라는 4가지 축을 모두 이해하고 실천해야 합니다. 특히 전세권은 실효성 있는 보호 수단이며, 배당요구 및 종기일은 그 권리를 실현할 수 있는 실질 절차입니다. 서울의 높은 전세금과 빈번한 사기 사건 속에서, 스스로 보호할 수 있는 지식과 실천력이 필수입니다. 지금 내 전세계약의 법적 안전장치를 다시 한번 점검해 보세요.
