공매나 신탁공매는 단순히 ‘싸게 사서 되팔기 위한 수단’이 아닙니다.
최근에는 직접 입주하거나 사업공간을 마련하려는 실수요자들도 이 방식에 주목하고 있습니다.
시세보다 저렴한 매입 가능성과 함께, 다양한 유형의 부동산을 빠르게 확보할 수 있는 기회이기 때문입니다.
하지만 실수요자에게는 단순한 가격보다 권리 안정성, 명도 부담, 계약 절차의 명확성이 더 중요합니다.
이 글에서는 실수요자를 위한 공매와 신탁공매의 선택 기준, 유의사항, 전략적인 접근법을 상세히 안내합니다.
1. 실수요자 입장에서의 공매 – 가격은 메리트, 절차는 숙지 필요
공매는 한국자산관리공사(캠코)를 통해 압류된 부동산을 매각하는 방식입니다.
시세 대비 저렴하게 살 수 있지만, 권리분석, 명도, 잔금납부 등 실무 절차가 복잡할 수 있어 실수요자라면 사전 준비가 필수입니다.
📌 공매 참여 시 실수요자가 주의할 점
- 점유 상태 확인 필수: 입주 예정이라면 점유자 퇴거(명도) 가능 여부 파악
- 권리관계 분석: 선순위 임차인, 저당권 말소 조건 체크
- 입찰 후 취소 불가: 실수요자는 계약 취소 불가 리스크 대비 필요
- 거주 목적이라면 소형 주택/빌라/오피스텔 물건 추천
📍 실전 사례
- 서울 구로구 다세대주택 A호실
감정가 2억 1천만 원 → 낙찰가 1억 6천만 원(2회 유찰)
명도에 3개월 소요, 리모델링 후 자가 거주
✅ 실수요자 전략
- ‘권리 분석 보고서’ 있는 매물 우선
- 명도 리스크 낮은 공실 상태 물건 중심 선별
- 잔금 납부 여력 확보 → 계약금부터 잔금까지 30일 이내 준비
2. 실수요자를 위한 신탁공매 – 권리 정리된 안정형 방식
신탁공매는 민간 신탁회사가 매각을 진행하는 방식으로, 권리관계가 정리된 상태에서 매물이 나오기 때문에 실수요자에게 매우 적합한 구조입니다.
특히, 실입주나 직접 사업 운영을 고려하는 사람에겐 명도 부담 없고, 등기이전이 빠른 구조가 장점입니다.
📌 신탁공매의 실수요자 장점
- 입주 가능 여부 명확: 대부분 공실 또는 인수조건 명시
- 정보 제공이 체계적: 감정평가서, 실사진, 건축도면, 수익분석표 제공
- 명도 없음, 소유권 이전까지 평균 2~3주
- 계약서·중도금·잔금 일정도 투명하게 안내
📍 실전 사례
- 경기 하남시 미사강변 오피스텔 B호실
감정가 3억 원 → 낙찰가 2억 8천만 원
신탁사에서 현장방문 안내 + 계약서 제공 → 15일 내 소유권 이전 후 입주
✅ 실수요자 전략
- 건축물대장, 감정서, 도면까지 직접 열람
- ‘정찰가’ 방식 물건 우선 확인 (선착순 계약 가능)
- 신탁공매 플랫폼(부동산 114, 신탁사 홈페이지 등) 정기적으로 체크
3. 공매 vs 신탁공매 – 실수요자 맞춤 비교표
| 항목 | 공매 | 신탁공매 |
| 주체 | 한국자산관리공사(공공) | 민간 신탁회사(코람코, 하나신탁 등) |
| 권리관계 | 불명확하거나 복잡할 수 있음 | 대부분 정리 완료된 상태 |
| 명도 이슈 | 가능성 높음 (점유자 협의 필요) | 거의 없음 (공실 중심) |
| 절차 | 입찰 → 낙찰 → 명도·잔금·등기 | 입찰 → 계약 → 등기(2~3주 내) |
| 정보 제공 | 등기부, 현황서만 제한적으로 제공 | 감정평가서, 시세비교, 사진 제공 |
| 입찰 플랫폼 | 온비드 중심 | 온비드 + 민간 플랫폼(리얼투데이 등) |
| 적합 물건 | 저렴한 주택, 빌라, 상가 | 실입주 가능한 오피스텔, 소형 상가 |
| 적합 실수요자 | 가격 중심, 리스크 감수 가능한 실수요자 | 안정성 우선, 명확한 절차 원하는 실수요자 |
결론: 실수요자는 ‘절차의 명확성’과 ‘입주 가능성’을 기준으로 선택하자
공매와 신탁공매는 시세보다 저렴한 취득 기회를 제공하지만, 실수요자에게는 단순한 가격보다도 ‘리스크 관리’와 ‘입주 준비 기간’이 더 중요합니다.
✅ 실수요자 체크포인트:
- 입주 가능한 상태인가?
- 계약부터 입주까지 얼마나 걸리는가?
- 권리관계가 정리되어 있는가?
- 낙찰가가 감정가 대비 합리적인가?
처음이라면 신탁공매부터 접근해보고, 공매는 분석과 준비가 충분할 때 선택하는 것이 안전합니다.
실수요자에게도 공매·신탁공매는 충분히 현실적인 선택지가 될 수 있습니다.
