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양도소득세 자동계산기,
이것만 알면 세금 폭탄 없다
집을 팔고 나서 뒤통수를 맞는 분들이 생각보다 정말 많습니다.
"설마 이렇게 많이 나올 줄 몰랐어요..."라는 말,
부동산 커뮤니티에서 하루에도 수십 번씩 보이는 이야기입니다.
양도소득세, 맞을 준비가 되어 있으신가요?
오늘은 자동계산기를 제대로 쓰는 방법부터, 아무도 알려주지 않는 절세 구조까지 솔직하게 풀어드립니다.
양도소득세 자동계산기를 쓰기 전에, 먼저 이것부터
양도소득세란 부동산이나 주식 같은 재산을 팔았을 때 생기는 차익(이익)에 붙는 세금입니다. 쉽게 말해, 1억에 산 집을 2억에 팔았다면 그 차익 1억에 세금이 붙는 거예요. 근데 여기서 함정이 있어요. 1억 전부에 세금이 붙는 게 아닙니다.
취득세, 중개수수료, 인테리어 비용(자본적 지출) 같은 필요경비를 빼고, 보유 기간에 따른 장기보유특별공제까지 차감한 금액이 실제 과세표준이 됩니다. 자동계산기가 편한 이유는 바로 이 복잡한 단계를 한 번에 계산해 주기 때문이에요.
양도차익(판 금액 - 산 금액)
→ 필요경비 차감 → 장기보유특별공제 차감
→ 과세표준 산출 → 세율 적용 - 누진공제 = 납부세액
2026년 기준 양도소득세 세율표 — 구간별 완벽 정리
세율표를 봐도 헷갈리는 이유는 단 하나입니다. "이 세율이 전체 금액에 다 붙는 건가?"라는 오해 때문이에요. 아닙니다! 우리나라 양도소득세는 누진 구조라 구간을 초과하는 금액에만 높은 세율이 붙어요.
| 과세표준 구간 | 세율 | 누진공제액 |
|---|---|---|
| 1,400만 원 이하 | 6% | – |
| 1,400만 ~ 5,000만 원 | 15% | 126만 원 |
| 5,000만 ~ 8,800만 원 | 24% | 576만 원 |
| 8,800만 ~ 1.5억 원 | 35% | 1,544만 원 |
| 1.5억 ~ 3억 원 | 38% | 1,994만 원 |
| 3억 ~ 5억 원 | 40% | 2,594만 원 |
| 5억 ~ 10억 원 | 42% | 3,594만 원 |
| 10억 원 초과 | 45% | 6,594만 원 |
예를 들어, 과세표준이 1억 원이라면? 1억 × 35% - 1,544만 원 = 1,956만 원입니다. 여기에 지방소득세(10%)까지 더하면 약 2,150만 원이 됩니다. 계산기가 이걸 자동으로 뽑아줍니다.
단기 보유는 세금 폭탄의 지름길입니다.
1년 미만 보유 주택은 70%, 2년 미만은 60%의 세율이 적용돼요. 계산기에 보유기간을 정확히 입력하는 것이 가장 중요한 이유가 여기 있습니다. 2026년 5월 9일까지는 조정대상지역 다주택자도 2년 이상 보유 시 기본세율이 적용되는 한시 완화 기간입니다.
자동계산기, 이렇게 써야 오차 0원이 됩니다
국세청 홈택스와 부동산계산기닷컴 같은 사이트에서 무료로 사용할 수 있습니다. 근데 입력값을 대충 넣으면 결과도 대충 나옵니다. 제가 경험한 실수들을 바탕으로 정확하게 쓰는 방법을 알려드릴게요.
잔금 지급일과 등기일 중 빠른 날이 기준입니다. 계약일이 아니에요! 하루 차이로 단기/장기가 바뀔 수 있어요.
취득세, 법무사비, 공인중개사 수수료, 베란다 확장 같은 자본적 지출 영수증을 모두 합산하세요. 이것 하나로 수백만 원이 달라집니다.
현재 조정대상지역은 서울 강남·서초·송파·용산 4개 구입니다(2026년 2월 기준). 1주택인지 2주택 이상인지에 따라 세율이 완전히 달라져요.
1세대 1주택 비과세는 보유 2년 + 거주 2년(조정대상지역)이 기본입니다. 거주기간이 짧으면 장기보유특별공제 혜택이 줄어드니 꼭 따로 넣어야 해요.
전문가도 자주 놓치는 절세 포인트 3가지
부동산 카페에서 흔히 보이는 내용 말고, 제가 실제로 도움받은 포인트들만 정리했습니다.
① 공동명의의 마법 — 부부 공동명의는 각자 소득으로 분산돼 세율 구간이 낮아집니다. 과세표준이 쪼개지는 구조라 합산 세금이 단독명의보다 훨씬 적어질 수 있어요.
② 이사비도 필요경비? — 아닙니다. 하지만 방수 공사, 단열재 교체, 보일러 교체 같은 자본적 지출은 인정됩니다. 영수증을 꼭 챙기세요. 수리비(도배·장판)는 불인정입니다.
③ 인구감소지역 특례 — 2025년 11월 28일 이후부터, 지방 인구감소지역 주택을 추가 취득해도 1주택자로 인정받는 특례가 확대됐습니다. 지방 주택 매입을 고려 중이시라면 꼭 확인하세요.
자주 묻는 질문 (FAQ)
✦ 마무리 | 실생활 절세 체크리스트
세금은 피하는 게 아니라 미리 아는 것이 답입니다.
집을 팔기 최소 6개월 전, 자동계산기로 먼저 시뮬레이션해 보세요.