전세 사기는 2025년 현재도 여전히 많은 세입자들에게 큰 위협이 되고 있습니다. 특히 무자본 갭투자, 깡통전세, 위조 계약서 등 다양한 방식의 전세 사기가 발생하고 있으며, 이를 예방하기 위해선 세입자 스스로의 정보력과 대응이 중요합니다. 이 글에서는 전세 사기를 예방하기 위한 3가지 핵심 요소인 확정일자, 배당요구, 종기일에 대해 자세히 살펴보겠습니다.
확정일자, 전세 사기 방어의 기본
전세 사기를 예방하기 위해 가장 먼저 챙겨야 할 것은 ‘확정일자’입니다. 확정일자는 임대차계약서에 공적인 날짜를 부여받는 절차로, 법적 효력을 얻기 위한 첫걸음입니다. 확정일자를 받아야만 ‘우선변제권’이 생기며, 경매나 공매 시 보증금 반환에 있어서 후순위 채권자보다 앞설 수 있게 됩니다.
2025년 기준으로 확정일자는 주민센터 또는 정부 24에서 간단히 받을 수 있으며, 전자계약을 할 경우 자동으로 부여되는 경우도 많습니다. 하지만 여전히 종이 계약서를 사용하는 경우가 많아, 세입자 본인이 직접 챙기는 것이 중요합니다.
전세 사기 피해자들 중 상당수는 확정일자를 제때 받지 않아 우선변제권을 놓치는 경우가 많습니다. 이로 인해 경매 시 보증금을 돌려받지 못하는 일이 발생하므로, 계약 당일이나 입주 전에 확정일자를 꼭 받아두는 습관이 필요합니다.
확정일자는 단순한 행정 절차가 아닌, 법적 보호의 출발점입니다. 전입신고와 함께 확정일자를 받으면 대항력도 생기기 때문에, 보증금 보호를 위한 최소한의 안전장치라고 할 수 있습니다. 특히 전세 계약 전 등기부등본 확인과 함께 반드시 병행해야 할 필수 절차입니다.
배당요구, 피해 회복의 결정적 절차
전세 사기 발생 후 보증금을 회수하기 위한 필수 절차가 바로 ‘배당요구’입니다. 확정일자만으로는 보증금을 되찾을 수 없으며, 경매 절차가 시작된 경우 법원에 배당요구서를 제출해야만 우선변제권이 실질적으로 작동됩니다.
2025년 현재, 배당요구는 종이 접수 외에도 대법원 전자소송 시스템을 통해 온라인으로 가능하며, 필요 서류는 임대차계약서 사본, 확정일자 증명서, 주민등록등본 등입니다.
전세 사기 피해자들의 공통된 실수는, 경매 사실을 늦게 인지하거나 배당요구 종기일을 넘기는 것입니다. 배당요구를 하지 않으면 확정일자를 받았더라도 후순위로 밀려날 수 있고, 이는 보증금을 한 푼도 돌려받지 못하는 결과로 이어집니다.
특히 최근 증가하고 있는 깡통전세에서는 보증금 전액을 회수하기 어려운 경우가 많기 때문에, 배당요구를 통해 가능한 최대 금액을 확보하는 것이 관건입니다. 배당요구는 피해 회복의 유일한 통로이며, 세입자가 적극적으로 권리를 행사해야 실질적인 보호가 이뤄집니다.
정부는 2025년부터 배당요구 절차를 간소화하고, 피해자에게 자동 알림을 제공하는 제도를 도입해 피해 예방에 나섰습니다. 그러나 결국 세입자의 인식과 사전 대응이 가장 중요하다는 사실은 변하지 않습니다.
종기일, 절대 놓치면 안 되는 마감선
‘배당요구 종기일’은 세입자가 법적 권리를 행사할 수 있는 마지막 마감선입니다. 이 날까지 배당요구를 제출하지 않으면, 아무리 확정일자를 받아놨더라도 우선변제권이 무효화될 수 있습니다.
2025년 임대차보호법 개정으로 법원이 종기일을 임차인에게 문자, 이메일 등으로 고지하도록 의무화했지만, 주소지 변경이나 통지 누락 등의 이유로 종기일을 놓치는 사례는 여전히 존재합니다.
따라서 계약 체결 시 임대인의 채무이력, 등기부 상태, 선순위 설정 여부 등을 꼼꼼히 살피고, 경매 개시 여부를 정기적으로 확인하는 것이 안전합니다. 특히 등기부등본에서 ‘근저당 설정’이 있다면, 세입자가 우선순위에서 밀릴 가능성이 높기 때문에 사전에 피하는 것이 좋습니다.
종기일은 경매 개시일로부터 약 30일 후에 설정되며, 이후에는 아무리 서둘러도 법적 효력을 확보할 수 없습니다. 따라서 경매 공고를 확인하는 즉시 배당요구를 진행해야 하며, 이 시기를 놓치면 보증금 회수는 사실상 불가능해집니다.
세입자의 가장 큰 착각은 ‘확정일자만 받으면 괜찮다’는 믿음입니다. 그러나 종기일은 전세 사기 대응의 최종 관문이며, 이를 지키지 않으면 아무런 보호도 받을 수 없습니다. 이 점을 명확히 인식해야 피해를 줄일 수 있습니다.
결론: 요약 및 Call to Action
전세 사기를 예방하고, 피해를 최소화하기 위해서는 확정일자, 배당요구, 종기일이라는 3가지 절차를 반드시 인지하고 실천해야 합니다. 단순히 계약만 잘하는 것이 아니라, 계약 후에도 꾸준히 등기부 확인, 법적 기한 체크, 배당요구 제출을 철저히 해야 보증금을 지킬 수 있습니다. 전세 계약을 앞두고 있다면 이 3가지를 체크리스트처럼 관리하세요. 내 보증금을 지킬 수 있는 가장 강력한 무기가 됩니다.
