부동산 경매나 공매에 참여하다 보면, ‘전입신고 되어 있는 집’을 접하게 되는 경우가 많습니다. 이때 많은 투자자들이 낙찰을 해도 되는지, 또는 보증금 인수, 명도소송까지 이어지는 건 아닌지 고민하게 됩니다. 전입신고만으로도 임차인의 대항력 여부가 좌우되고, 낙찰자의 법적 부담이 생길 수 있기 때문입니다. 이 글에서는 경매와 공매에서 전입신고가 의미하는 바와, 전입신고가 되어 있는 부동산을 낙찰해도 되는지 판단하는 기준과 대처법을 알려드립니다.
전입신고, 낙찰자에게 어떤 영향 주나?
전입신고는 단순한 주소 변경 절차가 아닙니다. 부동산을 임차한 사람이 실제로 거주하며, 권리를 주장할 수 있는 법적 ‘발판’이 되는 중요한 행위입니다. 문제는, 이 전입신고의 존재 여부와 시점에 따라 낙찰자의 부담이 달라진다는 것입니다.
경매의 경우
- 임차인이 전입신고 + 점유를 하고 있고,
- 그 시점이 말소기준권리(근저당권 등) 보다 빠르다면,
→ 해당 임차인은 대항력을 가집니다.
이럴 경우 두 가지 시나리오가 있습니다:
- 임차인이 배당요구를 했다면 → 낙찰자는 보증금 인수 X
- 배당요구 안 했다면 → 낙찰자가 보증금 인수하게 됨
공매의 경우
- 공매는 말소기준권리 개념이 없습니다.
- 전입신고 + 점유가 있는 임차인은 무조건 대항력 인정
→ 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.
따라서, 전입신고가 되어 있는 부동산은 단순히 "싸다"는 이유로 입찰해선 안 되고, 임차인의 권리상태를 정밀 분석해야 합니다.
낙찰해도 되는 상황 vs 피해야 할 상황
전입신고가 되어 있어도 낙찰이 가능한 경우는 분명히 존재합니다. 중요한 건 그 전입신고 시점, 점유 여부, 배당요구 여부, 그리고 임차인의 의지입니다.
✅ 낙찰해도 되는 경우
- 전입신고는 있지만 말소기준권리보다 늦게 전입 → 대항력 없음
- 임차인이 대항력은 있으나 배당요구를 확실히 함 → 낙찰자 보증금 인수 없음
- 점유자가 있지만 무권리 점유자 → 인도명령으로 비교적 수월한 명도 가능
- 임차인과 사전 협의로 명도 협의 완료 → 합의서 확보 시 매우 안정적
❌ 피해야 할 경우
- 전입신고 + 점유 중이며, 말소기준권리보다 전입이 빠른데 배당요구 안 함
→ 보증금 인수 가능성 O - 공매인데 전입신고 확인만 되고, 점유 확인 불가
→ 정보 부족 상태에서 입찰은 위험 - 점유자가 소유자이거나, 퇴거 의지 없음
→ 명도소송 장기화 위험
결론적으로 전입신고가 있더라도, 권리 분석 + 현장 실사 + 전입세대 열람을 통해 종합적인 판단을 내려야 하며, ‘조건부 낙찰 가능’ 또는 ‘입찰 보류’ 결정을 신중하게 해야 합니다.
실전 대처법: 낙찰 전후로 이렇게 준비하라
낙찰 전 체크리스트
- 전입세대 열람
- 정부24 또는 주민센터 방문
- 전입자 존재 및 전입일 확인
- 등기부등본 확인
- 말소기준권리 설정일 파악
- 전입일과 비교해 대항력 유무 판단
- 현장 방문 및 탐문조사
- 점유 여부 파악
- 협의 가능한 상대인지 분위기 확인
- 명세서 또는 현황조사서 확인
- 점유자 정보, 임대차 관계, 명도 가능성 검토
낙찰 후 대처법
- 대항력 없는 점유자: 인도명령 신청 가능
- 대항력 있는 임차인:
- 배당요구 여부 확인
- 없으면 보증금 인수 또는 협상 필요
- 협상 가능한 경우: 합의서 작성 및 명도비용 지불
- 협상 불가 시: 명도소송 + 강제집행 절차 대비
💡 팁: 낙찰 전에 임차인과 직접 협상 시, 인도 조건부 확인서나 퇴거 예정 합의서 확보 시도해볼 것. 가능하다면 가장 안정적인 낙찰 시나리오입니다.
결론: 전입신고 ‘있다’는 것만으로 판단하지 마라
전입신고가 되어 있는 집이라고 해서 반드시 피해야 하는 것은 아닙니다. 다만 ‘언제 전입했는지, 지금도 점유 중인지, 배당요구는 했는지’ 등 권리 분석과 실사 정보에 따라 낙찰의 안정성과 수익성이 달라집니다.
경매는 말소기준권리와의 비교, 공매는 점유 확인이 관건이며,
확실한 정보가 없을 땐 무리한 입찰은 피하는 것이 원칙입니다.
"싸다"보다 "안전하다"는 기준으로 접근해야, 낙찰 이후 후회 없는 투자가 가능합니다.
