부동산 경매와 공매는 겉보기엔 비슷한 ‘압류 부동산 매각 절차’지만, 권리분석 방식과 투자 리스크는 상당히 다릅니다. 특히 경매에서 배분요구종기일을 잘못 이해하면, 낙찰자가 예상치 못한 거액의 보증금을 인수하는 상황이 발생할 수 있습니다. 반대로 공매에는 종기일 제도가 없지만, 그로 인해 대항력 있는 임차인을 피할 방법이 더 제한됩니다. 이 글에서는 경매와 공매의 종기일 제도 차이, 대항력 성립과 인수 여부 판단 방법, 초보 투자자가 자주 하는 실수와 그 예방 방법을 구체적인 사례와 함께 정리합니다.
1. 경매의 종기일 개념과 실무상 중요성
경매 절차에서 배분요구종기일은 단순한 날짜가 아니라 낙찰자의 ‘인수금액’을 결정하는 핵심 변수가 됩니다.
1) 법적 근거와 절차
- 민사집행법 제88조에 따라, 법원은 매각기일 전에 배분요구종기일을 정하고 이를 매각물건명세서·공고문에 기재합니다.
- 종기일은 매각기일 최소 2주 전이어야 하며, 채권자·임차인 등은 종기일까지 법원에 배당요구서를 제출해야 배당에 참여할 수 있습니다.
2) 종기일과 대항력의 관계
- 대항력이 있는 임차인이라도 종기일 전에 배당요구를 하면, 낙찰자는 그 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다(보증금은 매각대금에서 배당).
- 종기일을 넘기면, 대항력이 성립한 임차인의 보증금을 낙찰자가 고스란히 인수해야 합니다.
3) 실무에서 빈번한 실수
- 매각물건명세서에 기재된 종기일을 건너뛰고, 말소기준권리일만 확인하는 경우
- 임차인이 배당요구를 했는지 여부를 ‘있을 거다’라는 추측으로만 판단
- 종기일 이후 배당요구 미신청한 대항력 임차인이 있는 물건에 고가 입찰
4) 실제 사례
예를 들어, 어떤 경매물건의 말소기준권리일이 2024.03.10, 대항력 성립일이 2024.02.15이고, 종기일이 2024.05.01이라면, 임차인이 종기일 전 배당요구를 하면 낙찰자가 인수할 금액은 ‘0’이지만, 종기일 이후에 배당요구를 하면 낙찰자는 전액 인수해야 합니다. 이 차이는 수천만 원에서 억 단위까지 벌어질 수 있습니다.
2. 공매에서 종기일이 없는 구조와 특징
공매는 국세징수법·지방세징수법을 근거로 하며, 세무서나 한국자산관리공사(캠코)가 주관합니다. 경매와 달리 법원 절차가 아니므로, 배분요구종기일과 같은 제도가 없습니다.
1) 종기일이 없는 이유
- 공매의 목적은 체납세액 회수이며, 절차가 신속성과 단순성에 중점을 둡니다.
- 매각대금은 우선적으로 체납세액과 집행비용에 충당되며, 잔여금이 있으면 후순위 채권자·임차인에게 지급됩니다.
- 법원처럼 ‘배당을 받으려면 언제까지 신청’이라는 절차가 존재하지 않습니다.
2) 대항력 판단 기준
- 공매에서는 압류등기일과 대항력 성립일을 비교합니다.
- 압류등기일 이전에 대항력이 성립하면, 낙찰자는 보증금을 인수해야 합니다.
- 배당요구 여부와 상관없이 인수가 결정되므로, 종기일 제도가 있는 경매보다 회피 방법이 적습니다.
3) 투자자가 겪는 위험
- 경매 경험이 있는 투자자가 ‘배당요구가 없으면 인수 안 해도 된다’고 착각
- 공매에서는 배당요구 개념이 사실상 무의미하므로, 대항력 있는 임차인을 피하기 위해서는 대항력 성립일 확인이 전부입니다.
- 현장 조사 없이 전입세대열람과 사업자등록만 보고 판단하다가, 실제 점유자와 계약 형태가 달라서 낙찰 후 분쟁이 발생하는 사례 다수
4) 공매 사례
압류등기일이 2024.06.10이고 대항력 성립일이 2024.05.20인 임차인은, 공매에서 낙찰자가 반드시 보증금을 인수해야 합니다. 설령 임차인이 체납세액보다 후순위라도, 공매 절차에서는 종기일이 없으므로 배당요구 여부가 변수가 되지 않습니다.
3. 경매 vs 공매 종기일·대항력 비교
| 구분 | 경매 | 공매 |
| 주관 | 법원 | 세무서·캠코 |
| 기준일 | 말소기준권리일 | 압류등기일 |
| 종기일 제도 | 있음 (배분요구종기일) | 없음 |
| 종기일 의미 | 배당참여 마감일 | 해당 없음 |
| 인수 판단 요소 | 대항력 성립일 + 종기일 준수 여부 | 대항력 성립일만 판단 |
| 초보 실수 유형 | 종기일 미확인 | 배당요구 여부로 인수 여부 착각 |
4. 종기일 실수 방지 체크리스트
경매 투자 시
- 매각물건명세서에서 종기일 필수 확인
- 법원 기록 열람으로 배당요구 신청 여부 직접 확인
- 말소기준권리일과 대항력 성립일 비교
- 종기일 이후 배당요구 미신청 임차인 → 보증금 전액 인수로 가정
공매 투자 시
- 압류등기일과 대항력 성립일 비교
- 대항력 있으면 무조건 인수 전제
- 배당요구 여부에 의존하지 말고 인수금액 입찰가에 반영
- 현장 조사로 점유형태·사업자등록 여부까지 확인
결론
경매와 공매는 모두 권리분석이 필수지만, 경매는 종기일 확인이, 공매는 대항력 성립일 확인이 핵심입니다. 경매에서는 종기일 전 배당요구 여부가 낙찰자의 인수금액을 줄일 수 있는 변수이지만, 공매에서는 그 여지가 없습니다. 따라서 투자자는 절차별 구조 차이를 정확히 이해하고, 종기일과 대항력 성립일을 놓치지 않는 것이 안전한 투자의 첫걸음입니다.
