공매와 신탁공매는 수도권 못지않게 지방 부동산 시장에서도 활발히 진행되는 매각 방식입니다.
지방은 상대적으로 시세가 낮고, 공급보다 수요가 적어 투자자 입장에서는 저가 낙찰, 장기 보유, 수익형 임대 등 다양한 전략을 구사할 수 있는 기회의 땅이기도 합니다.
그러나 지역에 따라 공매와 신탁공매의 구조, 정보 접근성, 낙찰 가능성, 수익률에는 큰 차이가 존재합니다.
이번 글에서는 지방 부동산 시장에서 공매와 신탁공매의 실제 차이점과 투자 전략을 비교 분석합니다.
1. 지방 공매의 현실 – 유찰은 많고, 기회도 많다
지방 부동산 공매는 주로 중소도시 및 군 단위 자산, 지방세 체납 물건, 국유재산 매각 등을 중심으로 진행됩니다.
온비드에 등록된 공매 물건 중 약 65% 이상이 지방 소재이며, 주택, 창고, 공장, 상가, 임야 등 자산군도 다양합니다.
📌 2025년 상반기 기준 지방 공매 특징:
- 3회 이상 유찰된 저가 매물이 다수 존재
- **낙찰가율 평균 60~70%**로 수도권 대비 낮음
- 입찰자 수 적어 단독 낙찰 기회 多
- 권리관계 복잡한 경우가 많고, 현황 조사 직접 필요
📍 실제 사례
- 전남 순천시 창고 건물: 감정가 2억 4천만 원 → 낙찰가 1억 5천만 원(4회 유찰) → 즉시 임대 수익 가능
- 충북 제천시 근린생활시설: 감정가 3억 2천만 원 → 낙찰가 2억 1천만 원 → 점유자 협의 완료 후 매도차익 발생
하지만 지방 공매는 낙찰 후 수익화까지 시간과 비용이 많이 드는 구조입니다.
임대수요가 적은 지역은 공실 위험이 크며, 관리비용과 세금 부담도 고려해야 합니다.
👉 핵심: 지방 공매는 저가 매입 가능성은 크지만, 사후 관리 리스크와 매도 유동성이 낮습니다.
2. 지방 신탁공매 – 실수요 중심의 안정 투자 방식
지방 신탁공매는 주로 광역시, 혁신도시, 산업단지, 신도시 주변의 상업시설, 오피스텔, 토지 지분 중심으로 매각이 진행됩니다.
신탁사가 위탁받은 자산을 직접 정리한 후 판매하는 구조이기 때문에, 법적 안정성, 절차 간결성, 정보 접근성이 뛰어납니다.
📌 2025년 현재 지방 신탁공매의 특징:
- 광주, 대전, 창원 등 광역시 중심 매물 증가
- 감정가 대비 낙찰가율 평균 85~90% 수준
- 공급가 정보, 감정평가서, 임대 시뮬레이션까지 제공
- 일부 물건은 정찰가 판매 방식(선착순) 적용
📍 실제 사례
- 광주 첨단지구 지식산업센터: 감정가 3억 8천만 원 → 낙찰가 3억 5천 → 즉시 입주 + 분양가 대비 저렴
- 대구 북구 오피스텔: 감정가 1억 2천 → 낙찰가 1억 1천5백 → 보증금 5천만 원 임대 완료, 연 수익률 6%
신탁공매는 명확한 계약조건과 빠른 등기, 그리고 자료 제공의 투명성 덕분에 초보 투자자나 실수요자에게 매우 적합한 구조입니다.
다만, 수도권처럼 높은 시세차익을 기대하기보다는 장기 안정 수익에 초점을 맞춰야 합니다.
👉 핵심: 지방 신탁공매는 투자 수익은 제한적이지만, 법적 안정성 및 예측 가능성이 높음.
3. 지방 투자자 관점에서 본 공매 vs 신탁공매 비교
지방 부동산에서 공매와 신탁공매는 다음과 같은 차이점이 있습니다:
| 항목 | 공매 | 신탁공매 |
| 주체 | 캠코 등 공공기관 | 민간 신탁회사 |
| 매물 유입 방식 | 체납 자산, 압류자산 | 위탁자(개인·법인)가 신탁한 자산 |
| 매물 종류 | 임야, 상가, 주택, 공장, 창고 등 다양 | 상업시설, 지식센터, 택지지분 등 |
| 권리관계 | 복잡 가능성 높음 | 정리 완료 상태로 매각 |
| 정보 제공 | 등기부 제공, 직접 조사 필요 | 감정평가서·시세 비교표 등 제공 |
| 입찰경쟁률 | 낮음 (무경쟁 낙찰 가능성) | 최근 상승 추세 |
| 수익성 | 시세차익 크나, 리스크 큼 | 안정적, 수익률 4~6% 수준 |
| 투자자 유형 | 리스크 감수형, 고수익 추구 | 안정성 우선, 실수요자·초보자 |
💡 전략 팁:
- 저가 매물 발굴 → 리모델링 → 단기 매도를 노린다면 공매
- 임대 수익 기반, 자산 보유 안정성을 원한다면 신탁공매
- 지방에 사는 투자자라면 공매의 물리적 접근성 활용, 외지 투자자라면 정보 기반 신탁공매 추천
결론: 지방 부동산 투자, 리스크와 안정성 사이에서 전략적으로 선택하자
지방 부동산은 수도권에 비해 낮은 시세, 느린 유동성, 제한된 수요라는 특징을 갖습니다.
하지만 그만큼 진입장벽이 낮고 초기 투자금이 적은 장점도 존재합니다.
✔ 공매는 도전형 고수익 전략,
✔ 신탁공매는 보수형 안정수익 전략입니다.
2025년 하반기 지방 투자에서 성공하려면, 시장 조사 → 권리분석 → 리스크 관리 → 전략적 진입 타이밍이 무엇보다 중요합니다.
자신의 자금 상황, 투자 성향, 운용 능력에 맞춰 두 방식을 유연하게 조합한다면, 지방에서도 확실한 수익을 만들 수 있습니다.
