공매와 신탁공매는 전국 어디서나 이루어지지만, 지역에 따라 매각 방식과 물건 특성, 수익 전략, 리스크 수준이 다르게 나타납니다.
예를 들어, 서울은 상업용 부동산 중심의 신탁공매가 활발한 반면, 지방은 공장·창고 등 특수자산 공매 비중이 높습니다.
이 글에서는 서울, 수도권, 지방을 3가지 구역으로 나누어, 지역별로 어떤 공매 유형이 주를 이루는지, 투자자가 어떤 전략을 선택해야 하는지 실전 사례 기반으로 분석합니다.
1. 서울 – 고가 상업용 공매 + 신탁공매 집중
서울은 전국에서 가장 고가의 부동산이 몰린 지역입니다. 이에 따라, 공매와 신탁공매 모두 자산 가치가 높은 상업용 부동산 중심으로 진행됩니다.
📌 공매 유형
- 강북·서대문·성동 등에서 소형 상가 공매 활발
- 낙찰가율 70~85%
- 명도 및 임대차보증금 인수 리스크 존재
- 유찰된 근생건물·다세대주택 중심 매물
📌 신탁공매 유형
- 강남·송파·영등포 등지의 오피스텔, 업무시설, 지식센터 매물 다수
- 신탁사(한국자산신탁, 코람코신탁 등) 주도
- 대부분 권리관계 정리 후 매각
- 감정가 대비 낙찰가율 90% 내외
✅ 투자 전략
- 공매: 경험자 중심, 낙찰 후 리모델링 + 전매 전략
- 신탁공매: 실수요자, 임대형 수익 구조 적합
- 고가 자산이 많아 자금 여력이 중요한 변수
2. 수도권(경기·인천) – 혼합형 매물 시장
수도권은 도시와 농촌이 혼재된 구조로 인해 공매와 신탁공매 유형이 섞여 있습니다. 입지에 따라 상업용 vs 주거용, 신축 vs 구건물, 공장 vs 택지지분 등으로 구분됩니다.
📌 공매 유형
- 경기 외곽(화성·평택·이천 등): 공장, 창고, 임야 다수
- 인천·부천 등 도심권: 상가, 빌라 공매
- 유찰 후 단독 낙찰 사례 빈번
- 권리분석 중요, 일부는 행정규제 리스크 존재
📌 신탁공매 유형
- 하남, 고양, 남양주 등지에서 오피스텔, 지식센터 매물
- 수도권 개발 지역(광명, 김포 등) 토지형 신탁공매도 증가
- 감정서, 등기자료, 건축도면 모두 제공되어 정보 분석 용이
✅ 투자 전략
- 공매: 유찰된 저가 매물 + 리스크 감수형 전략
- 신탁공매: 자금 계획 명확한 투자자 + 등기 안정성 중시
- 수도권은 정보 접근성이 양호하므로 비교 분석 필수
3. 지방 – 저가 공매 vs 선택형 신탁공매
지방은 공매 매물은 많지만 수요는 낮고, 신탁공매는 실수요자 중심으로 제한적으로 진행됩니다.
저가 매물을 찾는 고수익형 투자자라면 공매가 적합하지만, 정보 분석력과 리스크 관리 능력이 반드시 요구됩니다.
📌 공매 유형
- 군 단위/산업단지 외곽: 창고, 임야, 공장
- 광역시(부산·대구·광주 등): 낡은 상가·주택 공매
- 감정가 대비 낙찰가율 60~70%
- 명도비용, 보수비용 포함한 실질 수익률 분석 필수
📌 신탁공매 유형
- 대전, 창원, 광주 등에서 소형 상가/오피스텔 매물
- 감정가 대비 낙찰가율 85~90%
- 명도 부담 없음, 등기 신속
- 수익률보다 안정성 위주 구조
✅ 투자 전략
- 공매: 저가 매입 후 장기 보유, 단기 전매 어려움
- 신탁공매: 실수요 중심, 지방 투자 입문자에게 적합
- 물리적 거리상 외지 투자자는 정보 분석 능력 필수
지역별 공매 유형 비교 요약
| 지역 | 공매 특징 | 신탁공매 특징 | 적합 투자자 |
| 서울 | 고가 상업시설 공매, 권리 복잡 | 오피스텔·지식센터 위주, 안정적 | 중급 이상, 법인, 실수요자 |
| 수도권 | 매물 다양, 낙찰가율 낮음 | 택지지분·지식산업센터 다수 | 초보~중급, 정보 활용 가능한 투자자 |
| 지방 | 저가매물 다수, 공장·임야 중심 | 소형 상가 위주, 안정적 | 수익형 리스크 감수형 or 안정형 입문자 |
결론: 지역마다 다른 공매 전략, 내 투자 성향에 맞춰라
공매와 신탁공매는 같은 ‘낙찰 매입 방식’이라도 지역에 따라 전혀 다른 투자 구조를 보입니다.
서울은 자금력과 정보력, 수도권은 전략적 선택과 분석력, 지방은 장기적 안목과 수익 구조 이해가 필요합니다.
2025년 현재, 투자자는 단순히 "싸게 사겠다"는 접근을 넘어서 매물의 위치, 유형, 권리구조, 거래 절차까지 입체적으로 판단해야 성공할 수 있습니다.
자신의 투자 성향(고수익/안정성/임대/실수요 등)에 따라 지역과 매각 방식의 조합을 전략적으로 선택하세요.
