부동산 투자, 이제는 부자들만의 영역이 아닙니다.
시세보다 저렴하게 부동산을 취득하고 싶은 투자자라면 반드시 알아야 할 두 가지 방식이 있습니다.
바로 공매와 신탁공매입니다.
공매와 신탁공매는 비교적 소액으로 부동산을 취득할 수 있는 대안 투자 방법으로,
초보 투자자에게 첫 부동산 실전 경험을 제공할 수 있는 기회를 만들어 줍니다.
하지만 접근 방식은 다르고, 각 방식마다 요구하는 준비 수준도 달라 반드시 체계적인 이해가 필요합니다.
이번 글에서는 2025년 기준 투자 입문자 관점에서, 공매와 신탁공매의 개념, 절차, 수익 구조, 리스크, 접근법 등을 비교 분석합니다.
1. 공매란 무엇인가요? – '싸게 사기'보다 '제대로 사기'가 중요
공매는 국가나 공공기관이 세금 체납 등으로 압류한 자산을 강제로 매각하는 절차입니다.
공매는 한국자산관리공사(KAMCO)에서 운영하는 ‘온비드’ 플랫폼에서 누구나 참여 가능하며, 주택, 상가, 토지, 창고, 공장 등 매물 종류가 다양합니다.
📌 2025년 기준 공매 주요 특징
- 유찰 가능성 높음 → 가격 인하 기회 많음
- 낙찰가율 평균 65~75% 수준
- 입찰 경쟁률 낮은 물건 다수 존재
- 권리관계 복잡할 수 있음 (근저당, 임차인 등)
- 정보 수집과 분석은 참여자의 몫
📍 실제 사례
- 경기 안산시 상가건물 1층 호실
감정가 2억 9천만 원 → 3회 유찰 후 1억 9천5백만 원에 낙찰
임차인 점유 중 → 명도까지 약 4개월 소요
현재 월세 90만 원 수익 발생, ROI 연 5.6% 수준
✅ 투자 입문자 전략
- 온비드 계정 생성 후 ‘관심 매물 등록’ 활용
- 유찰된 매물 중심 분석 → 입찰가 하향 가능
- 등기부등본, 현황조사서, 위치 분석 연습 필수
- 초기에는 명도 부담 없는 공실 중심 매물 위주로 선별
💡 공매 참여는 "얼마에 사는가"보다 "어떤 리스크가 있는가"가 더 중요합니다.
2. 신탁공매란 무엇인가요? – 안정성과 예측 가능성에 강한 방식
신탁공매는 소유자가 자산을 신탁회사에 맡기고, 신탁사가 이를 대신 매각하는 구조입니다.
주로 코람코신탁, 한국자산신탁, 하나자산신탁 등이 주체가 되며, 민간 부동산 플랫폼과 온비드를 통해 입찰이 진행됩니다.
신탁공매는 공매에 비해 절차가 간단하고, 명도·권리관계 리스크가 거의 없어 초보자에게 적합한 구조입니다.
📌 2025년 기준 신탁공매 핵심 포인트
- 감정가 90~95% 수준에서 낙찰
- 임대차 분석 자료, 시세표, 사진까지 상세 제공
- 대체로 공실 상태 매물 또는 임차인 인수 조건 명확
- 등기이전까지 2~3주 소요 → 빠른 자산 확보 가능
- 최근엔 ‘정찰가 매각’ 방식(선착순 계약)도 증가 추세
📍 실제 사례
- 대구 동구 소형 오피스텔 매물
감정가 1억 8천만 원 → 정찰가 1억 7천만 원에 매각
공실 상태, 바로 입주 가능
낙찰자 실입주 후 시세 상승 → 현재 호가 약 2억 1천만 원
✅ 투자 입문자 전략
- 신탁사 홈페이지 및 부동산114 플랫폼 활용 → 물건 정기 탐색
- 감정평가서와 매도조건표 확인 → 투자 시뮬레이션 가능
- 장기 보유형(임대수익형) 또는 실입주형 투자에 최적화
💡 신탁공매는 ‘싸게 사기’보다는 ‘안전하게 사기’에 특화된 방식입니다.
3. 공매 vs 신탁공매 – 입문자 기준 실전 비교표
| 항목 | 공매 | 신탁공매 |
| 주체 | 한국자산관리공사 (공공) | 민간 신탁회사 (코람코, 하나신탁 등) |
| 권리관계 | 복잡하거나 불확실할 수 있음 | 대부분 말소 및 정리된 상태 |
| 명도 이슈 | 점유자 퇴거 협의 필요 경우 多 | 대부분 공실 → 명도 없음 |
| 절차 복잡도 | 중간 이상 (직접 분석 필요) | 낮음 (절차 안내 명확) |
| 낙찰가율 | 감정가 대비 60~80% 수준 | 감정가 대비 85~95% 수준 |
| 정보 접근성 | 제한적 (등기부/현황서 중심) | 상세 (감정서/사진/도면 제공) |
| 추천 매물 | 유찰된 상가/소형주택 | 실입주 가능한 오피스텔/상가 |
| 적합 투자자 | 가격 중심, 분석형 입문자 | 절차 중심, 안정형 입문자 |
4. 입문자가 준비해야 할 공매·신탁공매 실전 준비물 체크리스트
📍 공통 준비
- ✅ 온비드 회원가입 + 공동인증서 등록
- ✅ 감정평가서/등기부등본 열람 연습
- ✅ 예치금 (물건당 감정가의 10%) 준비
- ✅ 입찰 후 낙찰 시 → 잔금 30일 내 납부 자금 계획 수립
- ✅ 현장 방문 또는 스트리트 뷰를 통한 입지 체크
📍 공매 특화 준비
- ✅ 유찰 매물 검색 → 입찰경쟁률 낮은 매물 위주
- ✅ 점유 상태 확인 → 명도비용/시간 체크
- ✅ 법률 지식 기초 학습 (우선순위, 말소기준권리 등)
📍 신탁공매 특화 준비
- ✅ 정찰가 매물 여부 확인 → 빠른 계약 가능
- ✅ 신탁사별 공매 일정 캘린더 정리
- ✅ 계약서, 감정평가서 기반 수익률 계산 연습
결론: 공매와 신탁공매, 입문자도 충분히 시작할 수 있다
2025년 부동산 시장은 금리 안정세와 규제 변화로 인해 적극적인 소액 투자자에게 기회가 열리고 있는 시기입니다.
공매와 신탁공매는 모두 시세보다 저렴하거나 안정적인 조건으로 자산을 취득할 수 있는 대체 투자 방식입니다.
✔ 공매는 ‘분석력과 발품’으로
✔ 신탁공매는 ‘절차 이해와 안정성’으로 접근하면
초보 투자자에게도 첫 수익형 부동산 실전 경험을 제공할 수 있습니다.
📌 마지막 조언
- 절대 ‘감정가 = 시세’라고 믿지 마세요 → 주변 실거래가 확인 필수
- 처음부터 고가 물건에 입찰하지 마세요 → 소형/소액 매물로 연습부터
- 낙찰이 목적이 아니라 수익과 안정성 확보가 목표라는 점 잊지 마세요.
공매와 신탁공매, 지금 시작하면 내년에는 분명 투자자로 성장해 있을 수 있습니다.
