돈 없이 다가구주택 투자? 내가 직접 해본 부동산 경매대출 경험담! 솔직히 저도 예전엔 건물주가 된다는 게 완전 남 얘기라고만 생각했어요. 그런데 우연히 다가구주택과 부동산 경매대출을 알게 되면서 생각이 완전히 바뀌었습니다. 처음에는 다세대랑 다가구주택이 헷갈렸어요. 빌라 같은 건 다세대고, 건물 하나 통으로 돼 있는 건 다가구주택이더라구요. 이걸 알게 된 게 시작이었죠. 제가 관심을 가진 이유는 “경매로 싸게 사서 부동산 경매대출을 끼면 정말 적은 돈으로 건물주가 될 수 있다”는 얘기를 들었기 때문입니다. 중개소를 통한 매매 vs 경매 중개소 가서 다가구주택을 사려고 하면 대출이 많이 안 나와요. 은행에서 감정평가를 보수적으로 하기 때문에 기대만큼 부동산 경매대출이 안 나오거든요. 게다가 세입자..

다가구주택투자는 건물주 아닌 토지주 되는 길! 경험에서 찾은 다가구 투자 비밀 다가구주택투자라고 하면 대부분은 단순히 건물주가 돼서 월세만 받는다고 생각하시죠? 저도 처음엔 그렇게만 알았어요. 그런데 실제로 다가구를 공부하고 투자하면서 깨달은 건, 다가구는 단순히 건물주가 아니라 토지주가 되는 길이라는 겁니다. 결국 다가구의 진짜 가치는 건물보다 토지에서 나온다는 거예요. 다가구 투자, 세금 혜택부터 다르다 제가 다가구를 본격적으로 알아본 건 세금 혜택 때문이었어요. 일반적으로 토지만 갖고 있으면 세금이 무겁습니다. 그런데 다가구는 주택으로 분류되다 보니 취득세부터 양도세까지 일반주택과 비슷한 혜택을 누릴 수 있더라고요.취득할 때 : 일반 주택처럼 취득세 적용 (약간 차이는 있지만 거의 동일)..

부동산 경매와 공매는 겉보기엔 비슷한 ‘압류 부동산 매각 절차’지만, 권리분석 방식과 투자 리스크는 상당히 다릅니다. 특히 경매에서 배분요구종기일을 잘못 이해하면, 낙찰자가 예상치 못한 거액의 보증금을 인수하는 상황이 발생할 수 있습니다. 반대로 공매에는 종기일 제도가 없지만, 그로 인해 대항력 있는 임차인을 피할 방법이 더 제한됩니다. 이 글에서는 경매와 공매의 종기일 제도 차이, 대항력 성립과 인수 여부 판단 방법, 초보 투자자가 자주 하는 실수와 그 예방 방법을 구체적인 사례와 함께 정리합니다.1. 경매의 종기일 개념과 실무상 중요성 경매 절차에서 배분요구종기일은 단순한 날짜가 아니라 낙찰자의 ‘인수금액’을 결정하는 핵심 변수가 됩니다.1) 법적 근거와 절차민사집행법 제88조에 따라, 법원은 ..

부동산 경매와 공매에서 임차인의 대항력 성립 여부는 낙찰자의 인수금액과 직결되는 핵심 요소입니다. 대항력은 주택임대차보호법 또는 상가건물임대차보호법에서 정한 요건을 갖추었을 때 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 권리를 말합니다. 하지만 경매와 공매는 주체, 절차, 권리분석 기준일이 다르기 때문에 대항력 성립 시점 판단에 차이가 발생합니다. 이 글에서는 경매와 공매에서의 대항력 요건과 판단 기준, 실무 적용 차이, 투자 전략까지 상세하게 비교 정리합니다.1. 대항력의 기본 개념과 법적 근거1) 대항력의 의미대항력은 임차인이 임대차계약을 제3자(소유권을 취득한 낙찰자 등)에게 주장할 수 있는 권리입니다.대항력이 있으면 낙찰자가 임차인을 내보내지 못하고 보증금을 인수해야 할 수 있습니다.2) 법적 근거주택임..

부동산 권리분석에서 ‘배분요구종기일’은 경매에서는 매우 중요한 기준일이지만, 공매에서는 아예 존재하지 않는 제도입니다. 이 차이를 제대로 이해하지 못하면 낙찰 후 예상치 못한 보증금 인수나 권리 인수 위험에 직면할 수 있습니다. 특히 경매 초보 투자자나 공매로 진입하려는 사람들은 종기일 제도의 유무와 그에 따른 실무 차이를 반드시 숙지해야 합니다. 본 글에서는 경매와 공매에서 배분요구종기일의 개념, 법적 근거, 실무 적용 차이를 상세히 비교합니다.1. 배분요구종기일의 개념과 법적 근거1) 개념배분요구종기일은 경매 절차에서 채권자·임차인 등이 매각대금에서 배당을 받기 위해 신청할 수 있는 최종 기한을 말합니다. 이 날짜를 넘기면 원칙적으로 배당에 참여할 수 없습니다.2) 법적 근거민사집행법 제88조: 법원..

부동산 권리분석에서 경매와 공매는 절차와 법적 근거가 다르기 때문에, 임차인의 대항력 인정 여부나 배분요구종기일 처리 방식에도 차이가 있습니다. 경매는 민사집행법에 따라 진행되며 법원이 주관하고, 공매는 국세징수법 또는 지방세징수법에 따라 한국자산관리공사(캠코) 등이 주관합니다. 이 차이 때문에 동일한 임대차 상황이라도 경매와 공매에서 임차인의 권리 결과가 달라질 수 있습니다. 본 글에서는 경매와 공매의 대항력 성립 요건 차이, 종기일 개념의 존재 여부와 실무적 판단 방법을 상세히 비교합니다.1. 경매와 공매의 절차적 차이경매와 공매 모두 채권 회수를 위해 부동산을 매각하는 절차지만, 주체·법적 근거·권리분석 방식에서 뚜렷한 차이가 있습니다.1) 경매주체: 법원(집행관)법적 근거: 민사집행법대상: 민사 ..